Mietverträge in Spanien: Kosten und Gebühren

Versorgungsleistungen für die Instandhaltung

Zu den wichtigsten Kosten gehören Rechnungen über Versorgungsleistungen (utility bills) gemäß Art. 9 Abs. 1. Der Eigentümer ist verpflichtet, allgemeine Kosten für die Instandhaltung des Eigentums zu leisten und muss deshalb die Rechnungen für Versorgungsleistungen zahlen.

Allerdings ist es möglich, dass der Mieter durch gegenseitige Abstimmung mit dem Vermieter die Kosten für die Versorgungsleistungen gemäß Art. 20 Abs. 1 LAU übernehmen kann. Diesbezüglich erklärt das Oberlandesgericht von La Rioja in einem Urteil vom 23. Januar:

Die allgemeinen Kosten gemäß Art. 20 Law 29/1994, vom 24. November, der eine Vereinbarung über die vom Mieter getragenen Kosten festlegt, sind die Kosten für die ordnungsgemäße Aufrechterhaltung des Eigentums, seiner Einrichtungen, Steuern, Kosten und Verantwortungen, die nicht von der individuellen Nutzung abhängen und die mit dem gemieteten Eigentum übereinstimmen. Diese allgemeinen Kosten, auf die sich dieser Artikel bezieht, werden Gemeinschaftskosten genannt (…).

Damit die Vereinbarung gültig ist, muss sie schriftlich erfolgen und den jährlichen Betrag für derartige Ausgaben  im Vertrag festlegen. In diesem Fall kann der Betrag, den der Mieter innerhalb der ersten drei Jahre der Miete zahlen muss, nur durch beiderseitiges Einverständnis der Parteien erhöht werden und darf prozentual, wie gemäß Art. 20 Abs. 2 und Art. 18 Abs. 1 LAU im Vertrag vereinbart, nie höher sein, als der doppelte Betrag, um den die Miete erhöht werden darf.

Bereitstellungskosten (Strom, Wasser, Gas etc.)

Auf der anderen Seite gibt es die Bereitstellungskosten von Strom, Wasser, Gas, Telefon und ähnlichem. Da der Mieter diese nutzt, muss er dementsprechend auch die Kosten dafür tragen. Der Mieter ist gemäß Art. 20 Abs. 3 LAU dazu verpflichtet, sofern nichts anderes vereinbart wurde, diese durch solche Leistungen entstandenen Kosten zu tragen.

Die Entscheidung des Oberlandesgericht von La Coruna legt fest, dass „der Mieter, wie im Vertrag vereinabart (lex contractus, Artikel 1091 des Bürgerlichen Gesetzbuches), die Kosten für den durch einen Zähler gemessenen Verbrauch von Wasser, Licht, Telefon, Strom etc. selbst tragen muss. Eine weitere Klausel ist nicht notwendig, da es sich gemäß Art. 20 Abs. 3 Mietrecht um eine rechtliche Verpflichtung handelt. Folglich müssen Mieter, die von Strom- (in diesem Fall Natural Gas, S.A)  oder Wasseranbietern (Municipal Water Company von La Coruña, S.A) ausgestellten Rechnungen mit dem vom Zählerstand abgelesenen Verbrauch zahlen.

Ähnlich erklärt das Oberlandesgericht von Malaga am 23. Oktober 2015: „Es ist eine allgemeine Regel, dass die Kosten für den Verbrauch eines Mieters auch vom Mieter selbst gezahlt werden müssen, denn der Verbrauch der Leistungen diente nur zu Gunsten des Mieters. Die Zahlung der verbrauchten Leistungen zu verweigern und die Zahlung vom Vermieter zu fordern bedeutet, dass der Mieter nach einer ungerechtfertigten Bereicherung auf Kosten des Vermieters sucht. Dies wäre nicht rechtmäßig.

Müllentsorgungsgebühren

Bei einer Vermietung müssen vor allem die Gebühren für die Müllentsorgung beachtet werden.

Es handelt sich gemäß Art. 12 Abs. 5 des Gesetzes22/2011 über Entsorgung und Altlasten vom 28. Juli um eine Gemeindesteuer. Zweck ist es, die Sammlung und Entsorgung von Müll und anderen Kommunalabfällen zu besteuern.

Das LGT oder gegebenfalls die zuständige Gemeindeordnung bestimmt, wer als Steuerzahler verpflichtet ist, die Kosten zu zahlen. Dieses Thema war in der Praxis sehr umstritten,In Übereinstimmung mit Art. 2, 20, 35 und 36. Abs. 2 des LGT könnte es missverstanden werden, denn im Prinzip erzeugt der Mieter aufgrund der Verwendung des Eigentums steuerpflichtige Ereignisse und profitiert wiederum von der kommunalen Nutzung der Abfallsammlung. Demzufolge kann der Vermieter die Zahlungen vom Mieter wieder verlangen.

In Verbindung mit diesem Problem, erklärt das Oberlandesgericht Madrids in seinem Urteil vom 12. März 2012, dass zu versteuernde Ereignisse, die durch die Sammlung kommunaler Abfälle erzeugt werden oder erzeugt werden können, für alle Objekte verallgemeinert sind, unabhängig vom Wohnungsinhaber und der rechtlichen Beziehung. Letztendlich ist der Steuerzahler der Halter oder Eigentümer und nicht der tatsächliche Benutzer.

Kurz gesagt handelt es sich um eine Steuer, die der Vermieter zahlen muss. Es macht allerdings Sinn, die Kosten durch eine ausdrückliche Bestimmung im Mietvertrag auf den Mieter zu übertragen.

Fazit

Unter Berücksichtigung der vorstehenden Erwägungen regelt das Prinzip der Vertragsfreiheit, wann welche Steuern und andere Kosten der Miete vom Mieter getragen werden müssen. Folglich dienen die erschwinglichen Mieten als Köder, wie am Anfang des Artikels beschrieben, und führen zu einer Verpflichtung oder Kostenübernahme des Mieters aus dem Mietvertrag. Deshalb ist das genaue Lesen und Verstehen, sowie das Verhandeln über den Mietvertrag wichtig.

Dieser Beitrag ist nicht als Rechtsberatung zu verstehen