Nicht in Spanien wohnhafte Personen, die Immobilien auf spanischem Staatsgebiet erwerben oder veräußern, müssen sowohl beim Kauf als auch beim Verkauf der Immobilie eine Reihe steuerlicher Pflichten beachten. Die steuerlichen Auswirkungen können komplex sein und hängen von der Art der Transaktion und der steuerlichen Situation des Käufers bzw. Verkäufers ab. Die wichtigsten Steuerpflichten für nicht in Spanien Wohnhafte bei diesen Transaktionen sind folgende:
Besteuerung Nichtansässiger beim Immobilienerwerb in Spanien
Wenn eine nicht in Spanien wohnhafte Person eine Immobilie in Spanien erwirbt, muss sie mehrere Steuern zahlen, unter anderem:
die mit der Transaktion selbst verbundenen Steuern, namentlich die Mehrwertsteuer (IVA) und die Dokumentenabgabe (AJD) oder ggf. die Übertragungssteuer (ITP).
Mehrwertsteuer (Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA)
Im Allgemeinen wird die Mehrwertsteuer auf den Kauf neuer Immobilien erhoben, d. h. wenn der Verkäufer der Bauträger oder Bauherr der Immobilie ist und die Immobilie noch nicht genutzt wurde. Immobilien, die weniger als zwei Jahre lang genutzt wurden, ohne dass sie zuvor übertragen wurden, gelten ebenfalls als neu.
Unter bestimmten Umständen kann die Mehrwertsteuer auch auf den Erwerb von Gebrauchtimmobilien erhoben werden, solange sowohl der Käufer als auch der Verkäufer Unternehmer oder Freiberufler sind und der Käufer zum Vorsteuerabzug berechtigt ist. In diesem Fall muss der Verzicht auf die Mehrwertsteuerbefreiung ausdrücklich im Kaufvertrag erklärt werden.
Der allgemeine Mehrwertsteuersatz für Wohnungen beträgt 10 %, während für andere Immobilien, wie z. B. Geschäftsräume, ein Steuersatz von 21 % gelten kann.
Mit der Immobilie erworbene Parkplätze (bis zu zwei) und Abstellräume unterliegen dem ermäßigten Steuersatz von 10 %.
Dokumentenabgabe (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, AJD)
Die Dokumentenabgabe wird auf die notarielle Beurkundung erhoben und wird beim Kauf einer Immobilie auf den beurkundeten Kaufvertrag erhoben, wenn die Übertragung mehrwertsteuerpflichtig ist.
Die Höhe der Dokumentenabgabe variiert je nach Autonomer Gemeinschaft und der Anwendung der Mehrwertsteuerbefreiung und liegt im Regelfall zwischen 0,5 % und 2,5 % des Verkaufswerts der Immobilie.
Diese Abgabe ist zwingend zu entrichten, um den Kauf oder Verkauf im Grundbuch eintragen zu lassen.
Übertragungssteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP)
Beim Zweiterwerb einer Immobilie wird weder die Mehrwertsteuer noch die Dokumentenabgabe erhoben (es sei denn, es wird auf die Mehrwertsteuerbefreiung verzichtet), sondern die Übertragungssteuer, deren Steuersatz je nach Autonomer Gemeinschaft, in der sich die Immobilie befindet, variiert.
Diese Steuer gilt auch für die Übertragung von Geschäftsbetrieben oder selbständigen wirtschaftlichen Einheiten, die Immobilien umfassen.
Im Regelfall liegt der Steuersatz zwischen 6 % und 11 % des Transaktionswerts.
Die Übertragungssteuer ist mit der Dokumentenabgabe unvereinbar. Wenn also die Übertragung der Übertragungssteuer unterfällt, fällt die Beurkundung des Kaufvertrags nicht unter die Dokumentenabgabe.
Besteuerung von Nichtansässigen bei der Veräußerung von Immobilien
Der Verkauf einer Immobilie in Spanien durch Nichtansässige unterliegt der direkten Besteuerung, vor allem hinsichtlich des bei der Transaktion erzielten potenziellen Veräußerungsgewinns.
Einbehalt zum Zeitpunkt des Verkaufs
Nach den gesetzlichen Bestimmungen zur Einkommenssteuer für Nichtansässige ist der Käufer beim Verkauf einer in Spanien gelegenen Immobilie verpflichtet, 3 % des Kaufpreises als Entrichtung der Einkommenssteuer einzubehalten, die der Verkäufer auf die erzielten Gewinne zahlen muss.
Der Käufer muss diesen Einbehalt an die spanischen Steuerbehörden abführen.
Wenn am Ende keine Einkommenssteuer zu zahlen ist oder die sich ergebende Steuerschuld niedriger ist als der einbehaltene Betrag, erstatten die spanischen Steuerbehörden dem Verkäufer den betreffenden Betrag.
Einkommensteuer für Nichtansässige (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, IRNR)
Beim Verkauf einer Immobilie in Spanien muss der Nichtansässige eine Einkommenssteuer entrichten, wenn er bei der Transaktion einen Veräußerungsgewinn erzielt.
Ein Veräußerungsgewinn liegt vor, wenn die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem um die damit verbundenen Kosten (Notarkosten, Eintragungskosten, Anwaltskosten, Renovierungskosten, Maklerkosten, sonstige Steuern usw.) bereinigten Anschaffungspreis einen Überschuss ergibt.
Der Einkommenssteuersatz für den Verkauf von Immobilien beträgt 19 % für in der Europäischen Union (EU) oder im Europäischen Wirtschaftsraum (EWR) wohnhafte Personen und 24 % für in anderen Staaten ansässige Personen.
Kommunale Wertzuwachssteuer (Plusvalía Municipal, IIVTNU)
Zusätzlich zur Einkommenssteuer müssen Nichtansässige die Steuer auf den Wertzuwachs städtischer Grundstücke berücksichtigen.
Diese von der Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet, erhobene Steuer wird auf den Wertzuwachs des Grundstücks während des Zeitraums erhoben, in dem der Eigentümer die Immobilie besessen hat.
Die Bemessungsgrundlage wird nach dem Grundstückswert (Katasterwert) und der Anzahl der Jahre, für die der Verkäufer der Eigentümer der Immobilie ist, berechnet.
Der Steuersatz variiert je nach der Gemeinde und dem Wert der Immobilie.
Obwohl im Falle von nichtansässigen Verkäufern der Käufer gesetzlich für die Zahlung dieser Steuer verantwortlich ist, ist es üblich, dass der Verkäufer diese Kosten trägt.
Fazit
Der Erwerb und die Veräußerung von Immobilien durch Nichtansässige in Spanien unterliegen verschiedenen steuerlichen Verpflichtungen, die sorgfältig gehandhabt werden müssen, um Irrtümer und Bußgelder zu vermeiden.
Nichtansässige müssen die Mehrwertsteuer und die Dokumentenabgabe bzw. die Übertragungssteuer beim Kauf sowie die Einkommenssteuer und ihren Einbehalt beim Verkauf berücksichtigen und sicherstellen, dass sie die Meldefristen einhalten.
Die Einhaltung der spanischen Steuervorschriften ist für eine erfolgreiche Investition auf dem Immobilienmarkt von grundlegender Bedeutung.
Wenn Sie weitere Informationen über die Steuern für Nicht-Residenten beim Kauf von Immobilien in Spanien benötigen,
