Immobilienfinanzierung beim Immobilienkauf in Spanien

Die Immobilienfinanzierung erfordert die Eintragung des Erwerbers einer Immobilie in Spanien ins Grundbuch. Diese wirkt nicht rechtsbegründend.

Besonderheiten ergeben sich, wenn der Erwerber eine zur Gesamtanlage gehörende Einheit erwirbt und somit in eine bestehende Eigentümergemeinschaft eintritt. Der Erwerber einer Wohnung, eines Reihenhauses o.ä. erwirbt an dieser Sondereigentum, aber gleichzeitig auch Miteigentum am Gemeinschaftsgut (bspw. Treppenhaus, Fahrstuhl, Pool etc.). Diese müssen jedoch separat im Grundbuch eingetragen werden, um Teil des Gemeinschaftseigentums zu werden.

Klärungspunkte bei Erwerb einer Gesamtanlage:

  • Sind Pool, Fahrstuhl etc. separat im Grundbuch eingetragen?
  • Höhe des Anteils, mit dem der Käufer am Gemeinschaftseigentum beteiligt sein möchte muss festgelegt werden. Dieser entscheidet, in welcher Höhe er an den Kosten der Gesamtanlage beteiligt sein wird.
  • Ab dem Zeitpunkt des Eigentumserwerbs haftet der neue Eigentümer der Immobilie, weshalb unbedingt abgeklärt werden muss, ob der Veräußerer seinen Verpflichtungen in der Vergangenheit nachgekommen ist.

Immobilienfinanzierung durch Hypothek

Die Eintragung einer Hypothek hat ausnahmsweise konstitutiven Charakter. Folglich stellt die Hypothekenbestellungsurkunde den Rechtstitel dar.

Gewöhnlich übernimmt die Bank die gesamte Abwicklung, sie lässt die Immobilie schätzen und beauftragt den Notar. Dabei entstehen Kosten für die Schätzung der Immobilie, für die notarielle Beurkundung, die Stempelsteuer fällt an (welche außerdem Voraussetzung für die Eintragung der Hypothek ist) und die Kosten für die Eintragung der Hypothek ins Grundbuch selbst. Eine Besonderheit ergibt sich, wenn eine ausländische Bank finanziert: Hier fällt i.d.R. zusätzlich auch das Honorar des mit dem spanischen Recht vertrauten Rechtsanwalts an. Ähnlich wie bei dem Abschluss des Kaufvertrages wird versucht möglichst viele Kosten auf den Kreditnehmer abzuwälzen.

Immobilienfinanzierung durch Hypothekenkredit

Ein besonderes Kreditmodell haben die Banken für die Finanzierung von Wohnbauträgern entwickelt, den sog. Hypothekenkredit für den frei finanzierten Wohnungsbau. Dieser Kredit dient dem Bau einer Wohnanlage, kann aber auch schon dem Ankauf eines Grundstücks dienen. Die Bank und der Bauträger einigen sich auf die Aufteilung der Haftung der Bauträgerhypothek auf die einzelnen Wohneinheiten. In diesem Zusammenhang ist es für den Bauträger vorteilhaft so früh wie möglich die notarielle Teilungserklärung vorzunehmen, woraus rechtlich getrennte und eintragungsfähige Wohneinheiten entstehen. Folglich werden so zu einem frühen Zeitpunkt Wohneinheiten auf einzelne Käufer übertragen, diese können entscheiden, ob sie die Hypothek übernehmen möchten oder diese ablösen.

Eine Gesetzesreform im Hypothekenrecht, welche mit dem Zweck vorgenommen wurde die Immobilienkrise in Spanien zu überwinden, soll u.a. die Unabhängigkeit der Bewertungsunternehmen gegenüber Banken stärken und stellt Regeln zur zumindest teilweisen Restschuldbefreiung bei Zwangsversteigerungen, sowie für einen Vollstreckungsschutz bei sozialen Härtefällen auf. In diesem Zusammenhang ist auch das Urteil des Obersten Spanischen Gerichtshofs („Tribunal Supremo“) vom 19. März 2013 zu nennen, durch das ein richtungsweisendes Urteil zu Mindestzinsklauseln („cláusulas de suelo“) gefällt und neue Transparenzerfordernisse aufgestellt wurden.

Falls sie mehr Informationen bezüglich Immobilienfinanzierung beim Immobilienkauf in Spanien wünschen, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Dieser Beitrag ist nicht als Rechtsberatung zu verstehen

Karl H. Lincke

Abogado & Rechtsanwalt Karl H. Lincke ist Partner der Kanzlei Mariscal Abogados und mit Spezialisierung auf Mergers & Acquisitions, Gesellschaftsrecht, TMT-Recht und Immobilienrecht. Arbeitssprachen: Deutsch, Englisch und Spanisch. Wenn Sie weitere Fragen haben Kontaktieren Sie uns.