Das Gesetz 12/2023 vom 24. Mai über das Recht auf Wohnen (Ley de Vivienda) führt wichtige Änderungen auf dem spanischen Wohnungsmarkt ein. Dieses Gesetz wirkt sich insbesondere auf Großgrundbesitzer aus, indem es Mietobergrenzen, die Verpflichtung zur Annahme außerordentlicher Verlängerungen und die Einführung neuer Anforderungen in Räumungsverfahren vorschreibt.
Wer gilt als Großgrundbesitzer?
Nach dem Wohnungsbaugesetz ist ein Großgrundbesitzer eine natürliche oder juristische Person, die mehr als zehn städtische Grundstücke für Wohnzwecke (ohne Garagen und Abstellräume) oder mehr als 1500 m² bebaute Fläche für Wohnzwecke besitzt. Dieser Schwellenwert wird in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt auf fünf Immobilien gesenkt.
Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt
Die Entscheidung, ein Gebiet zu einem angespannten Wohnungsmarkt zu erklären, obliegt jeder autonomen Gemeinschaft und beruht auf den folgenden Umständen:
- Die Kosten für die Hypothek oder die Miete, einschließlich der Grund- und Versorgungskosten, übersteigen 30 % des durchschnittlichen Haushaltseinkommens.
- Der Kauf- oder Mietpreis ist in den letzten 5 Jahren vor der Erklärung zum angespannten Wohnungsmarkt-Gebiet um mehr als 3 Prozentpunkte gestiegen.
Diese angespannten Wohnungsmarktgebiete haben wichtige Auswirkungen auf Wohnungsmietverträge, insbesondere wenn der Hauseigentümer ein Großgrundbesitzer ist.
Neue Verpflichtungen für Großgrundbesitzer
Beschränkungen der Mietpreise
In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt müssen Großgrundbesitzer die Anfangsmiete an die vom Ministerium für Wohnungswesen und städtische Agenda festgelegten Richtwerte anpassen.
Außerordentliche Verlängerung
Nach Ablauf der obligatorischen oder stillschweigenden Verlängerung von Mietverträgen gemäß Artikel 9.1 und 10.1 des Gesetzes 29/1994 vom 24. November über städtische Mietverträge können Mieter in belasteten Gebieten eine außerordentliche Verlängerung der Mietverträge um bis zu drei Jahre und außerhalb dieser Gebiete um ein weiteres Jahr beantragen, wenn sie eine soziale und wirtschaftliche Gefährdung nachweisen können.
Zwangsräumungen
Für Großgrundbesitzer, die eine Räumungsklage einreichen wollen, werden zusätzliche Anforderungen eingeführt, die sie erfüllen müssen:
- Ein von den zuständigen Sozialdiensten ausgestelltes Anerkennungsdokument, dessen Gültigkeit drei Monate nicht überschreiten darf, wobei die vorherige Zustimmung des Bewohners erforderlich ist.
- Die verantwortliche Erklärung des Großgrundbesitzers, in der er bescheinigt, dass er nicht mehr als fünf Monate vor der Antragstellung die Sozialdienste aufgesucht hat, ohne in den zwei Monaten nach der Antragstellung von den Sozialdiensten betreut worden zu sein.
- Eine Bescheinigung des zuständigen Sozialdienstes, in der bestätigt wird, dass der Antragsgegner nicht mit der Untersuchung seiner finanziellen Situation einverstanden ist, und die nicht länger als drei Monate gültig ist.
Gilt der Mieter als wirtschaftlich schwächer, muss der Großgrundbesitzer außerdem nachweisen, dass er ein Schlichtungs- oder Vermittlungsverfahren mit dem Mieter durchgeführt hat, damit die Räumungsklage zugelassen wird.
Information und Transparenz
Großgrundbesitzer von Wohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt sollten mit den öffentlichen Verwaltungen zusammenarbeiten und detaillierte Informationen über die Nutzung und Bestimmung der Wohnungen, die sie besitzen, zur Verfügung stellen.
Schlussfolgerung
Das Wohnungsbaugesetz führt strengere Vorschriften für Großgrundbesitzer ein, die eine rasche Anpassung und eine angemessene Rechtsberatung erfordern, um die Risiken zu mindern.
Daniela Suescún
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