Objekterwerb Spanien: Kaufvertrag und Grundstücksrechte

Im fol­genden Kurzgutachten werden einige wesentliche Grundzüge der geltenden Bestimmungen in Spanien darge­stellt, die naturgemäß nicht vollständig sein können.

Vorweggeschickt sei der Hinweis, daß der deutsche Käufer sich oft über die andersartige Mentalität der Vertragspartner und die unterschiedliche Rechtslage in Spanien nicht im Klaren ist. Vertragsver­handlungen werden sehr häufig übereilt geführt, ohne daß sorgfältig geprüft wurde und Informationen über Personen, Be­stimmungen und Leistungsumfänge vorliegen.

Kaufvertrags- und Grundstücksrecht

Alle Immobilien (Grundstücke, Häuser sowie einzelne Wohnungen in Häusern) unterliegen im Wesentlichen den gleichen Rechtsvorschriften: Código Civil, Hypothekengesetz vom 8.2.1946, Gesetz über Boden und städtebauliche Ordnung vom 2.5.1975, Gesetz über horizontales Eigentum vom 21.7.1960, u.a.). Ausländer sind beim Immobilienerwerb (ab einem Wert von EUR 3 Mio. gelten für ausländische Immobilieninvestitionen bestimmte Mitteilungspflichten) in Spanien den Landesbewohnern weitgehend gleichgestellt.

Form des Kaufvertrages

Artikel 1280 des spanischen Bürgerlichen Rechts (Código Civil) sieht die notarielle Beurkundung der Eigentumsübertragung von Grundvermögen vor. Die Nichteinhaltung dieser Form führt aber nicht zur Unwirksamkeit des Rechtsgeschäfts. Es wird darauf hingewiesen, daß im Unterschied zum deutschen Recht, das für den rechtswirksamen dinglichen Eigentumsübergang die vollzogene Grund­bucheintragung voraussetzt, im spanischen Recht der Grundbucheintrag nicht konstitutiv ist, d.h. den Eigentumsübergang nicht herbeiführt. Theoretisch reicht sowohl ein mündlicher wie auch ein privatschriftlicher Vertrag aus, in der Praxis kommen häufiger die notarielle Kaufurkunde ohne Grundbucheintragung und schließlich die notarielle Urkunde mit Grundbucheintragung vor. Dabei kommt aber nur der in das Grundbuch eingetragenen Notarurkunde echte Beweiskraft zu. Verträge werden nach Art. 1278 Código Civil rechtswirksam, wenn sie die wesentlichen Vertragsvorausset­zungen wie Einigung der Vertragsparteien, Bestimmtheit des Vertragsgegenstandes und den Rechtsgrund des Geschäfts enthalten (Art. 1276 Código Civil). Inbesitznahme im Einverständnis des Verkäufers oder Schriftform des Vertrages können jedoch für den Nachweis von wesentlicher Bedeutung sein.

Es sollte in jedem Fall davon abgesehen werden, einen Kaufvertrag zu unterschreiben oder eine mündliche Kaufzusage abzugeben, bevor man nicht einen schriftlichen Nachweis darüber erhalten hat, daß der Verkäufer im Grundbuch als rechtmäßiger Eigentümer ein­getragen ist und auf dem Grundstück keine unbekannten dinglichen Belastungen (z.B. Grundschul­den, Hypotheken) lasten.

Im allgemeinen vereinbaren die Parteien, die das Eigentum an Immobilien zu übertragen beabsich­tigen, zunächst in einem formlosen, jedoch schriftlichen Kaufvertrag, daß und unter welchen Be­dingungen das Eigentum übertragen werden soll, bevor sie einen notariellen Kaufvertrag abschlie­ßen. Auf Grund eines formlosen Kaufvertrages kann auf Abschluß eines notariellen Kaufvertrages geklagt werden. Interessenten sollten beachten, daß auch mündliche Vereinbarungen, wenn sie etwa durch Zeugenaussagen nachgewiesen werden, den Käufer bereits zur Übernahme des Objekts ver­pflichten können (im Gegensatz zu deutschem Recht, das notarielle Beurkundung des Kaufvertrages verlangt).

Notar

Eine Verpflichtung des Notars, eine Grundstückskaufurkunde eintragen zu lassen, besteht in Spa­nien nicht. Allerdings ist mit Wirkung zum 6. August 1993 durch königliches Dekret vom 6. Febru­ar 1993 und durch die Instrucción vom 02.12.1996 (B.O.E. vom 18.12.1996,Nr. 304) eine wesentli­che Änderung der Pflichten des Notars beim Abschluß von Grundstückskaufverträgen eingetreten. Während der Notar vor dieser Gesetzesänderung nicht verpflichtet war, das Grundbuch einzusehen, trifft den Notar nunmehr die Pflicht, außer in noch zu erörternden Ausnahmefällen, vor der Ge­nehmigung des Grundstücksüberganges bzw. dessen dinglicher Belastung einen höchstens 4 Tage alten Grundbuchauszug einzuholen und zu überprüfen sowie auf der Vertragsurkunde zu vermerken, welche dinglichen Belastungen auf dem betroffenen Grundstück lasten, sowie ob der Übertragende mit dem im Grundbuch Eingetragenen personenidentisch ist.

Der Grundbuchrichter ist spätestens drei Tage nach Erhalt der notariellen Anfrage zur Auskunft verpflichtet; er hat zudem eine neun Tage nachwirkende Informationsverpflichtung gegenüber dem Auskunft suchenden Notar über zwischenzeitlich eingegangene Urkunden aus denen sich eine ver­änderte Grundbuchsituation ergeben könnte.

Von dieser Pflicht, einen Grundbuchauszug einzuholen, ist der Notar in den folgenden Fällen be­freit, wenn:

  • der dem Notar vorgelegte Vorgang eine unentgeltliche Grundstücksübertragung oder -bela­stung ist.
  • der Erwerber des Grundstückes erklärt, sich mit den Informationen, wie sie sich aus der títula und den Zusicherungen des Veräußerers zu begnügen, vorausgesetzt, daß – außerdem – die Eilbedürftigkeit der formgerechten Durchführung des Rechtsgeschäfts festgestellt ist. Auch in diesen Fällen hat der Notar das Recht, die Beurkundung abzulehnen, wenn die be­hauptete Eilbedürftigkeit nicht hinreichend glaubhaft gemacht wird oder Zweifel an der Richtigkeit der Informationen bestehen, die der Erwerber hat.

Letztere Möglichkeit wurde früher in der Praxis zum Anlaß genommen, derartige vorformulierte Klauseln in den Urkunden aufzunehmen, die allzu leicht übersehen und unterschrieben werden. Zwar ist der Notar durch eine neuere Gesetzesänderung zur Prüfung der Eilbedürftigkeit verpflichtet worden, doch fehlen für deren Feststellung feste Kriterien.

Auf Antrag (i.d.R. des Käufers) hat der Notar dem Grundbuchamt per Fax die Beurkundung eines Kaufvertrages anzuzeigen, damit eine rangwahrende Eintragung im Grundbuch erfolgt. Wird binnen 10 Tagen die Originalurkunde nachgereicht, so ist der Erwerber 60 Tage ranggeschützt. Binnen dieser Frist muß der Kauf v.a. steuerlich abgewickelt werden, sonst verfällt die rangwahrende Eintragung.

Eigentumsverschaffung

Hat der Käufer die Steuer bezahlt, kann die Eigentumsübertragung ins spanische Grundbuch (Registro de la Propiedad Inmobiliaria) eingetragen werden. Dazu muß der Käufer den notariellen Kaufvertrag und den Beleg über die Bezahlung der Steuer vorlegen.

Der Eigentumserwerb erfolgt bei Abschluss des Vertrages, d.h. bei Angebot und entsprechender Annahme der Übertragungsbedingungen. Das dem deutschen Sachenrecht zugrunde liegende Abstraktionsprinzip ist in Spanien nicht relevant.

Die nach spanischem Recht bestehenden Eigentumsarten sind mit den deutschen vergleichbar: Volleigentum, Teileigentum, Erbbaurecht, Nutzungsrecht, Niesbrauch, u.ä.

Exkurs: Verfügungsbeschränkung nach KAGG

Die Verfügungsbeschränkung i.S.d. deutschen KAGG wird in einer gesonderten Vertragsklausel vereinbart. Nach anfänglichen Schwierigkeiten wird die besagte Klausel inzwischen von Notaren und Registerbeamten anerkannt.

Grundbuch

Das spanische System der Grundbuchordnung weicht erheblich vom deutschen ab. Im spanischen Eigentumsregister wird für jede Immobilie (Grundstücke, Stockwerkseigentum) ein besonderes Registerblatt angelegt. Es gibt aber keine Grundakten, so daß die Kontinuität nur durch den jeweils letzten Grundbucheintrag für eine Immobilie hergestellt wird. Um so wichtiger ist die Grundbucheinsicht vor Vertragsabschluß. Dem Mißstand, daß zwischen Register und Kataster keine Korrelation bestand, es sich also immer empfahl, die Grundstücksgröße mit den dazugehörigen Grenzen zu überprüfen, ist durch die Ley 13/1996 del 30 de diciembre de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social teilweise ab­geholfen worden. Nunmehr ist nämlich vorgeschrieben, daß die Notare und Grundbuchrichter in Urkunden und Grundbüchern die Katasterbezeichnung aufzunehmen haben.

Die Eintragung ins Grundbuch hat zwar nur deklaratorischen Charakter, sie bewirkt allerdings auch einen Schutz des gutgläubigen Dritten. Wer nämlich von einem Nichteigentümer, der im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, das Eigentum oder andere Rechte an einer Immobilie erwirbt, ohne beim Abschluß des notariellen Kaufvertrages zu wissen, daß die eingetragene Person nicht der Ei­gentümer ist, erwirbt die Rechte wirksam dem berechtigten Eigentümer gegenüber.

Hat es hingegen der gutgläubige Erwerber bei gegebenen Anlaß grob fahrlässig unterlassen, Nach­forschungen anzustellen, ob der als Eigentümer Eingetragene auch der wirkliche Eigentümer ist, entfällt die Rechtswirksamkeit des Erwerbes gegenüber dem tatsächlichen Eigentümer bzw. gegen­über demjenigen, der einen Kaufvertrag früheren Datums hat.

Eine gewisse Sicherheit bei der Anzahlung hat der Käufer, wenn die Anzahlung (ausdrücklich) als arras penitenciales (Vertragsstrafe, Art. 1454 Codigo Civil) vereinbart wird. Zahlt der Käufer schließlich nicht, verliert er die Anzahlung, leistet der Verkäufer nicht wie vereinbart, muß der den doppelten Anzahlungsbetrag zurückzahlen.

Belastung von Grundstücken mit privaten und öffentlichen Rechten

Immobilien sind in Spanien häufig mit Rechten belastet. Als privatrechtliche Belastungen kommen im wesentlichen Hypotheken in Betracht.

Wer eine Immobilie erwirbt, übernimmt stets auch die öffentlichen Pflichten, die auf der Immobilie lasten; die privatrechtlichen Belastungen übernimmt der Käufer nur dann, wenn zur Zeit des Kauf­abschlusses diese Belastungen im Grundbuch eingetragen waren oder sie dem Käufer bekannt wa­ren. Zu beachten ist, daß der Erwerber für ausstehende Grundsteuerschulden des Veräußerers herangezogen werden kann. Der Erwerber sollte daher vom Veräußerer die Vorlage von Steuerbelegen verlangen.

Vorkaufsrecht, Rückkaufsrecht

Bei dem „retracto legal“ handelt es sich um ein meistens nicht im Grundbuch eingetragenes Vorkaufs­recht.

Dieses Recht steht den:

  • Miteigentümern am Gemeinschaftseigentum
  • Eigentümern mit ideellen Anteilen an Grundstücken oder Gebäuden
  • Mietern
  • Nachbarn eines angrenzenden Landguts von nicht mehr als 1 Hektar

zu und gewährt einen Anspruch, binnen gewisser Fristen einen notariell abgeschlossenen Kaufver­trag rückgängig zu machen (retraer) und sich an die Stelle des Käufers zu setzen, indem man diesem (zu identischen Bedingungen) den in der Urkunde verbrieften Preis zurückerstattet.

Eine besonders interessante Variante des „retracto“ enthält das Gesetz vom 18.12.1987 (Paragraph 19): hier wird das spanische Finanzamt berechtigt, sich an die Stelle des Käufers zu setzen, wenn der in der Kaufurkunde bezeichnete Wert weniger als die Hälfte des tatsächlichen Werts (valor real) beträgt. In dem Fall wird dem Käufer der in der Urkunde angegebene Kaufpreis erstattet, und das spanische Finanzamt übernimmt die Immobilie.

Da immer noch viele Verkäufer auf Verbriefung unter dem tatsächlich bezahlten Preis bestehen, können dem Käufer schwere finanzielle Verluste durch derartige Rückabwicklungen entstehen.

Das katalanische Foralrecht sieht das Recht auf Rückabwicklung eines Kaufvertrages vor. Es han­delt sich hier um die Möglichkeit des Verkäufers, einen Kaufvertrag aufzulösen bzw. rückgängig zu machen, wenn er beweisen kann, daß der ihm vom Erwerber geleistete Kaufpreis unter der Hälfte des Marktwertes der übereigneten Immobilie lag.

Dem spanischen Staat bzw. der Landesregierung von Katalonien steht ebenfalls ein Vorkaufsrecht der unter Denkmalschutz gestellten Gebäude zu. Zum Teil sind das auch Häuser, deren Erhal­tungswürdigkeit für einen Laien nicht ersichtlich ist. So schließt der entsprechende Katalog auch relativ moderne Häuser ein (z.B. um die Harmonie eines bestimmten Straßenbildes zu wahren). Derartig geschützte Immobilien können meistens weder umgebaut noch abgerissen werden, und de­ren Eigentümer sind verpflichtet, das Gebäude unverändert zu erhalten, zu restaurieren und regel­mäßige, öffentliche Besichtigungen zu gestatten.

Umwidmungen von Grundstücken

In letzter Zeit werden häufig Siedlungspläne (Plan General de Ordenación) geändert, um Grünflä­chen zu schaffen, Ballungsgebiete zu entflechten und bessere Verkehrsflächen zu schaffen. Im Zuge derartiger Änderungen werden oft Baugrundstücke in sogenannte Grünzonen bzw. öffentliche Gar­tenanlagen oder Straßenbaugrund umgewandelt. Planänderungen werden durch Aushang im zu­ständigen Rathaus 30 Tage lang veröffentlicht. In dieser Frist kann Einspruch erhoben werden. Fristversäumung ist kein Widerspruchsgrund. Eine Pflicht zur individuellen Bekanntmachung wurde vom Obersten Gerichtshof wiederholt abgelehnt.

Kosten bei Kaufvertragsabschluss

Bei der Grundstücksübertragung werden folgende Abgaben und Steuern fällig:

Steuern und Gebühren, die der Käufer zu tragen hat: 

  • Grunderwerbssteuer (Impuesto sobre Transmisiónes Patrimoniales, ITP), 6,0 % (in Katalonien 7,0 %),
  • Mehrwertsteuer (IVA), 16 % bei Erstübertragung von Grundstücken, Geschäftslokalen durch juristische Personen und Immobilienunternehmer,
  • Kosten für die Ausfertigung des notariellen Protokolls (ca. 1 %),
  • Kosten für die Grundbucheintragung,
  • Rechtsanwaltshonorare,
  • Kosten der Einschaltung eines Gestors

Steuern und Gebühren, die der Verkäufer zu tragen hat

  • Die Erteilung der notariellen Originalurkunde
  • Kommunale Wertzuwachssteuer (plusvalía) von bis zu 40 % der Differenz zwischen ursprünglichem Erwerbspreis und Verkaufspreis (innerhalb von 30 Jahren, sonst Schätzung des Ausgangswertes).
  • Die vorherige Entrichtung dieser Steuer wird von einigen Grundbuchregisterbeamten für die Eintragung des Kaufvertrages verlangt (z.B. in Barcelona und Lloret de Mar).

Diese gesetzlich geregelte Übernahme der Lasten wird gewohnheitsmäßig oft zu Ungunsten des Käufers anderweitig geregelt, insbesondere wenn er nicht anwaltlich vertreten ist. Darauf ist bei der Ausfertigung der notariellen Urkunde besonders zu achten.

Grundsätzlich gelten in Spanien die europarechtlichen Regeln über die Freiheit des Kapitalverkehrs. Allerdings müssen Immobilienkäufe durch Ausländer, die den Wert von EUR 2,986 Mio. übersteigen oder aus sogenannten Steuerparadiesen (z.B. Liechtenstein), gemäß dem Real Decreto 664/1999 sobre inversiones exteriores (Art. 3 e) nachträglich deklariert werden. Dieses Dekret verlangt auch, daß der nicht in Spanien ansässige Immobilienkäufer eine Bescheinigung seiner Bank vorlegt, daß die Mittel für den Kauf aus dem Ausland stammen bzw. von einem ausländischen Konto gezahlt werden (Art. 1 III).

Dieser Beitrag ist nicht als Rechtsberatung zu Verstehen

Karl H. Lincke

Karl H. Lincke, Partner der Kanzlei, hat Rechtswissenschaften studiert und ist auf Mergers & Acquisitions, Gesellschaftsrecht und TMT spezialisiert. Arbeitssprachen: Spanisch, Deutsch und Englisch. Bitte zögern Sie nicht Karl Lincke zu kontaktieren, wenn Sie eine Anfrage diesbezüglich stellen möchten.

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