Objekterwerb in Spanien: das Mietvertragsrecht

Nach dem spanischen Mietrecht sind Vereinbarungen zu Lasten des Mieters nichtig und gelten als nicht vereinbart, wenn sie die im Wohnungsmietrecht gewährten Rechte missachten.

Bei anderen Mietverhältnissen (z.B. Gewerbe) ist das spanische Mietrecht weniger rigoros.

Form des gewerblichen Mietvertrags

Es besteht grundsätzlich Formfreiheit. Die Parteien können jedoch gegenseitig die Schriftform für den Mietvertrag vereinbaren.

Nebenkosten

Die Parteien können vereinbaren, dass die allgemeinen Kosten für Instandhaltung, Dienstleistungen, Abgaben und Auslagen der Immobilie zu Lasten des Mieters gehen.

Übliche Laufzeiten

Es gibt keine üblichen Laufzeiten. Die entsprechenden Laufzeiten hängen vom konkreten Einzelfall ab.

Der Mieter hat ein Vorkaufsrecht.

Der Vermieter hat ein Recht den Vertrag unter gewissen Voraussetzungen zu kündigen.

Mietanpassung

Üblicherweise, wird die Mietanpassung im selben Verhältnis wie der so genannte Indice de Precio de Consumo, IPC (Verbraucherpreisindex) durchgeführt.

Zahlungsmodalitäten für die Miete

Die Miete wird frei zwischen den Parteien vereinbart. Soweit nichts anderes vereinbart wird, sind die Zahlungen monatlich vorzunehmen. Sie werden innerhalb der ersten sieben Tage eines jeden Monats durchgeführt.

Mietsicherheit

Bei Realisierung eines Mietvertrages muss eine Geldkaution vereinbart werden. Bei Wohnungen ist eine Kaution in Höhe einer Monatsmiete üblich. Bei anderen Mietverhältnisse (z.B. Gewerbe) werden regelmäßig zwei Monatsmieten vereinbart.

Vorzeitige Kündigung des Vermieters

Der Vermieter kann vorzeitig kündigen, bei:

  • Nichtzahlung des Mietzinses bzw. Kaution;
  • bei illegalen oder störenden Aktivitäten im Mietobjekt;
  • bei Abtretung oder Untervermietung des Mietobjektes, ohne die gesetzlichen Vorgaben zu berücksichtigen.

Rückgabe der Mietsache

Grundsätzlich kann der Mieter nicht ohne Genehmigung des Vermieters Arbeiten vornehmen, die den Zustand des Mietobjektes beeinträchtigen.

Wenn der Vermieter im Vertrag die Durchführung von Arbeiten am Mietobjekt durch den Mieter gestattet, wird i.d.R. die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes nach Vertragsende vereinbart.

Der Vermieter muss alle notwendigen Reparaturen  vornehmen, um den Zustand der Bewohnbarkeit und den bestimmungsgemäßen Gebrauch zu gewährleisten, es sei denn, dass der Mieter den verschlechterten Zustand zu verantworten hat.

Übergabeprotokoll

Es ist üblich (und empfehlenswert), dass der Vermieter dem Mieter ein unterzeichnetes Dokument übergibt, in dem er den Zustand des Mietobjektes und die Schlüsselübergabe bestätigt.

Bezifferung der Instandhaltungskosten

Es wird nur auf Sachverständige oder Notare (die ggf. ein Protokoll über den Zustand der Immobilie erstellen) zurückgegriffen, wenn der Mieter sich weigert, die im Streit stehenden Arbeiten durchzuführen.

Der Sachverständige bestimmt den Umfang und die Kosten der durchzuführenden Arbeiten.

Registereintragung von Mietverträgen

Mietverträge können im Registro de la Propiedad eingetragen werden. Die Eintragung ist nicht zwingend erforderlich; sie ist jedoch zu empfehlen, damit der Mietvertrag auch gegenüber Dritten bindend ist. Die Kosten hierfür trägt grundsätzlich die Partei, die die Eintragung veranlasst.

Ermittlung der Mietfläche

In Spanien wird bei Vermietung einer Immobilie die Oberfläche nach der Quadratmeterzahl der Nutz- und nicht der Baufläche ermittelt.

Dieser Beitrag ist nicht als Rechtsberatung zu verstehen

Karl H. Lincke

Karl H. Lincke, Partner der Kanzlei, hat Rechtswissenschaften studiert und ist auf Mergers & Acquisitions, Gesellschaftsrecht und TMT spezialisiert. Arbeitssprachen: Spanisch, Deutsch und Englisch. Bitte zögern Sie nicht Karl Lincke zu kontaktieren, wenn Sie eine Anfrage diesbezüglich stellen möchten.