Wichtige Neuerung der Kapitalertragssteuer in Spanien

Für zukünftige Käufer von Immobilien in Spanien dürfte es äußerst interessant sein, dass sich die Berechnung der Kapitalertragssteuer geändert hat. Durch das Urteil des spanischen Verfassungsgerichts vom 26. Oktober 2021 (ein Urteil, das die vorherige Rechtsprechung bestätigt, und die Kriterien für die Kapitalertragssteuer für nichtig und verfassungswidrig erklärt) und das Gesetz Real Decreto-ley 26/2021 vom 8. November (das neue Regelungen für die Kapitalertragssteuer enthält) hat die Kapitalertragssteuer eine Kehrtwende erfahren. Diese Veränderungen könnten sich auf den Immobilienmarkt in Spanien auswirken und sogar zu einem dezenten Rückgang der Immobilienpreise führen.

Die Kapitalertragssteuer

Die Kapitalertragssteuer wird in Spanien auf den kontinuierlichen Wertzuwachs einer Immobilie erhoben. Die Verkäufer von Immobilien, die diese Steuer zu zahlen haben, geben sie in der Regel direkt oder indirekt an die Käufer weiter, indem sie den Preis der Immobilie erhöhen.

Die Änderungen

Ab dem 10. November 2021 werden zwei neue Merkmale eingeführt, die die bereits erwähnte, drastische Kehrtwende darstellen:

Art. 104 der Gesetzes Real Decreto-ley 26/2021

Art. 104 der Gesetzes zur Regulierung des Kommunalhaushaltes führt einen neuen Fall ein, in dem keine Kapitalertragssteuer erhoben wird (Art. 104 Abs. 5), wenn kein Wertzuwachs vorliegt.

Es mag offensichtlich erscheinen, dass der Verkäufer nicht verpflichtet ist beim Verkauf seiner Immobilie eine Steuer für einen Wertzuwachs zu zahlen, wenn dieser nicht stattgefunden hat, dies galt jedoch in der Vergangenheit nicht immer. Mitten in der Immobilienkrise (2008 bis 2014) mussten Verkäufer einen erheblichen Wertverlust ihrer Immobilien hinnehmen, ohne dass die öffentliche Verwaltung einlenkte. Der Nachweis zur Berechnung dieser Steuern wurde durch Unterlagen verlangt, die der Realität des spanischen Immobilienmarkts fremd waren.

Mit der Einführung dieser Änderung haben Personen, die eine Immobilie ohne Wertsteigerung übertragen (oder im Rahmen einer Erbschaft erwerben), eine explizite Rechtsgrundlage, um keine Kapitalertragssteuer zu zahlen.

Voraussetzungen, um nicht der Kapitalertragssteuer zu unterliegen:

Um zu beweisen, dass kein Wertzuwachs vorliegt, ist folgendes erforderlich:

  • Erklärung der Übertragung der Immobilie
  • Vorlage der Dokumente, die die Übertragung und den Erwerb bescheinigen.

Schließlich enthält Art. 104 eine Reihe von Regelungen für die Ermittlung des Übertragungs- und des Anschaffungswerts sowie für die Feststellung, ob zwischen dem Zeitpunkt des Erwerbs der Immobilie und dem Zeitpunkt des Verkaufs eine Wertsteigerung stattgefunden hat oder nicht.

Art. 107 der Gesetzes Real Decreto-ley 26/2021

In Art. 107 der Verordnung werden außerdem zwei neue Methoden zur Berechnung der Kapitalertragsteuer festgelegt. Es ist daher möglich, dass, wenn eine Kapitalertragssteuer zu zahlen ist, diese niedriger ausfällt.

In diesem Sinne gibt es zwei Möglichkeiten, die Kapitalertragssteuer zu ermitteln:

  • Die erste ist die (bereits bestehende) objektive Methode, deren Faktoren zur Ermittlung der Kapitalertragssteuer jedoch geändert wurden. Zudem räumt sie den Gemeinderäten eine begrenzte Befugnis ein, diese Faktoren nach unten hin zu korrigieren, um sie an die Gegebenheiten des lokalen Immobilienmarktes anzupassen.
  • Zudem haben die Verkäufer nun auch die Möglichkeit, die tatsächliche Wertsteigerung zu besteuern (Art. 107 Abs. 5), sofern nachgewiesen wird, dass der Betrag der Wertsteigerung niedriger ist als der Betrag, der nach der objektiven Methode festgestellt wurde.

Wir hoffen, dass dieser Artikel Ihnen einen Einblick in die Neuerungen der Kapitalertragssteuer bringen konnte, welche es Verkäufern oder Erben von Immobilien in Spanien ermöglicht, die in Spanien zu zahlenden Kapitalertragssteuer zu reduzieren oder sogar komplett zu vermeiden.

Falls Sie weitere Informationen zum Thema Immobilienrecht in Spanien oder Beratung zu diesem Thema benötigen,

Dieser Beitrag ist nicht als Rechtsberatung zu verstehen

Nicolás Melchior

Nicolás Melchior hat Rechtswissenschaften studiert und ist auf Handelsverträge, IKT-Recht und Immobilienrecht in Spanien spezialisiert. Arbeitssprachen: Spanisch, Deutsch, Englisch und Französisch. Bitte zögern Sie nicht Nicolás Melchior zu kontaktieren, wenn Sie eine Anfrage diesbezüglich stellen möchten.