Wann kann ein Mietvertrag wegen wesentlicher Vertragsverletzung gekündigt werden? Rechtliche Grundlagen und praktische Beispiele

Der vorliegende Artikel soll eine Einführung in die essentielen Elemente einer wesentlichen Vertragsverletzung bei Mietverträgen für Immobilien geben, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden, und dabei die Rechtsgrundlage, die Kriterien für das Vorliegen einer solchen Vertragsverletzung sowie die rechtlichen Folgen einer solchen Vertragsverletzung behandeln.

Rechtlicher Rahmen

Der wichtigste rechtliche Rahmen für städtische Mietverträge in Spanien ist das Gesetz 29/1994 vom 24. November über städtische Mietverträge (LAU). Dieses Gesetz sieht eine unterschiedliche rechtliche Regelung für Wohnraummietverträge und Mietverträge für andere Zwecke wie Gewerbeflächen, Büros oder Industriehallen vor.

Neben dem LAU legt das Bürgerliche Gesetzbuch Spaniens (insbesondere Artikel 1.124) die allgemeinen Grundlagen für Verpflichtungen und Verträge fest und gilt ergänzend für Aspekte, die nicht ausdrücklich im LAU geregelt sind.

Begriff der wesentlichen Vertragsverletzung

Eine wesentliche Vertragsverletzung, auch als wesentliche oder auflösende Vertragsverletzung bezeichnet, liegt vor, wenn die Nichterfüllung des Vertrags dessen wirtschaftlichen Zweck vereitelt und die erfüllende Partei um das bringt, was sie berechtigterweise aus dem Vertrag erwarten durfte.

Nicht jede Vertragsverletzung berechtigt zur Auflösung des Vertrags, sondern nur solche, die schwerwiegend und von erheblicher Bedeutung sind.

Bestimmende Elemente einer wesentlichen Vertragsverletzung

Die Einstufung einer wesentlichen Vertragsverletzung erfordert eine Einzelfallprüfung unter Berücksichtigung der konkreten Umstände und des im Vertrag zum Ausdruck gebrachten Willens der Parteien.

Es gibt jedoch eine Reihe von Faktoren, die von den Gerichten in der Regel berücksichtigt werden, um eine Vertragsverletzung als wesentlich einzustufen:

• Art und Schwere der Vertragsverletzung: Nicht alle Vertragsverletzungen haben die gleiche Tragweite. Eine einmalige verspätete Mietzahlung kann als nicht wesentlich angesehen werden, während wiederholte und langwierige Nichtzahlungen sehr wohl als wesentlich angesehen werden. Ebenso stellen nicht genehmigte Bauarbeiten, die die Struktur des Gebäudes verändern oder die Ausübung der vereinbarten Tätigkeit verhindern, eine schwerwiegende Vertragsverletzung dar.
• Verhinderung des Vertragszwecks: Die Vertragsverletzung muss die Erreichung des wirtschaftlichen Zwecks, den die Parteien mit dem Vertragsabschluss verfolgt haben, verhindern oder erheblich erschweren. Wenn beispielsweise der Vermieter die notwendigen Reparaturen zur Erhaltung der Bewohnbarkeit der Räumlichkeiten nicht durchführt und dies den Mieter an der Ausübung seiner gewerblichen Tätigkeit hindert, würde dies als wesentliche Vertragsverletzung angesehen werden.
• Willen der Parteien: Der im Vertrag zum Ausdruck gebrachte Wille der Parteien ist ein wesentliches Element. Haben sie ausdrücklich vereinbart, dass eine bestimmte Vertragsverletzung zur Auflösung des Vertrags führt, müssen sich die Gerichte an die Vereinbarung halten, sofern diese nicht gegen das Gesetz verstößt.
• Vertragstreue: Der Grundsatz der Vertragstreue, der in Artikel 7 des Bürgerlichen Gesetzbuches Spaniens verankert ist, verpflichtet die Parteien, bei der Erfüllung ihrer Verpflichtungen loyal und ehrlich zu handeln. Eine Vertragsverletzung, die objektiv betrachtet nicht als wesentlich angesehen werden könnte, kann einen solchen Charakter erhalten, wenn im Verhalten der vertragsbrüchigen Partei böswillige Absicht erkennbar ist.
• Möglichkeit der Nachbesserung: Ist die Vertragsverletzung behebbar und zeigt die vertragsbrüchige Partei die Bereitschaft, sie innerhalb einer angemessenen Frist zu beheben, können die Gerichte sie als nicht wesentlich ansehen, insbesondere wenn die Auflösung des Vertrags der vertragstreuen Partei einen unverhältnismäßigen Schaden zufügen würde.

Beispiele für wesentliche Vertragsverletzungen

Im Folgenden sind einige Beispiele für Vertragsverletzungen aufgeführt, die je nach den konkreten Umständen in Mietverträgen für andere Zwecke als Wohnzwecke als wesentlich angesehen werden könnten.

Seitens des Vermieters

• Nichtdurchführung der notwendigen Reparaturen, um die Immobilie in einem Zustand zu erhalten, der der vereinbarten Nutzung entspricht.
• Tatsächliche oder rechtliche Störung der friedlichen Nutzung der Immobilie durch den Mieter.
• Verweigerung des Zugangs zur Immobilie für den Mieter.
• Nichtbeschaffung der für die Ausübung der vereinbarten Tätigkeit erforderlichen Lizenzen oder Genehmigungen, wenn diese Verpflichtung dem Vermieter obliegt.
• Durchführung von Arbeiten, die die Immobilie wesentlich verändern und die Tätigkeit des Mieters ohne dessen Zustimmung beeinträchtigen.

Seitens des Mieters

• Nichtzahlung der Miete zu den vereinbarten Terminen, insbesondere bei wiederholter oder längerer Nichtzahlung.
• Nutzung der Immobilie ohne Zustimmung des Vermieters für einen anderen als den vereinbarten Zweck.
• Nicht genehmigte Arbeiten durchzuführen, die die Beschaffenheit der Immobilie verändern oder ihre Sicherheit beeinträchtigen.
• Die Immobilie ohne Zustimmung des Vermieters abzutreten oder unterzuvermieten, wenn dies erforderlich ist.
• Illegale oder störende Aktivitäten in der Immobilie auszuüben.

Rechtliche Folgen einer wesentlichen Vertragsverletzung

Die wesentliche Verletzung eines Mietvertrags berechtigt die erfüllende Partei gemäß Artikel 1.124 des Bürgerlichen Gesetzbuches Spaniens und den Artikeln 27 und 35 des LAU zur Kündigung des Vertrags.

Die Auflösung des Vertrags hat die Beendigung des Vertragsverhältnisses und die Rückgewährung der erbrachten Leistungen zur Folge. Darüber hinaus hat die erfüllende Partei Anspruch auf Ersatz des durch die Nichterfüllung entstandenen Schadens, unbeschadet weiterer im Vertrag vereinbarter oder gesetzlich festgelegter Entschädigungsansprüche.

Verfahren zur Auflösung des Vertrags wegen wesentlicher Vertragsverletzung

Das Verfahren zur Kündigung eines Mietvertrags wegen wesentlicher Vertragsverletzung hängt davon ab, ob zwischen den Parteien eine Einigung besteht oder nicht.

• Einigung zwischen den Parteien: Wenn beide Parteien mit der Kündigung des Vertrags einverstanden sind, können sie eine Aufhebungsvereinbarung schließen, in der die Bedingungen für die Beendigung des Vertragsverhältnisses festgelegt werden, wie z. B. das Datum der Übergabe der Immobilie, die Rückzahlung der Kaution und gegebenenfalls die entsprechende Entschädigung.
• Keine Einigung zwischen den Parteien: Wenn keine Einigung erzielt werden kann, muss die erfüllende Partei eine Klage auf Auflösung des Vertrags wegen wesentlicher Vertragsverletzung einreichen. Im Gerichtsverfahren muss sie das Vorliegen und die Schwere der Vertragsverletzung sowie den entstandenen Schaden nachweisen.

Fazit

Eine wesentliche Vertragsverletzung bei Mietverträgen erfordert eine Analyse der konkreten Umstände des Einzelfalls, da ihre Einstufung von der Art und Schwere der Vertragsverletzung, der Vereitelung des Vertragszwecks, dem Willen der Parteien, der vertraglichen Treu und Glauben und der Möglichkeit der Nachbesserung abhängt.

Im Falle einer solchen Verletzung ist die erfüllende Partei berechtigt, die Auflösung des Vertrags zu verlangen und eine entsprechende Entschädigung für die entstandenen Schäden zu fordern.

Nicolás Melchior

Wenn Sie weitere Informationen über die Kündigung eines Mietvertrags wegen wesentlicher Vertragsverletzung benötigen,