Die rechtliche Regelung der börsennotierten Immobilienaktiengesellschaften (SOCIMI)

Die rechtliche Regelung der SOCIMI beruht auf dem Gesetz über börsennotierte Immobilienaktiengesellschaften vom 26. Oktober 2009 (Ley 11/2009). Außerdem unterliegen sie den Bestimmungen des Königlichen Gesetzesdekrets 1/2010 vom 2. Juli, mit dem die Neufassung des Kapitalgesellschaftsgesetzes vom 26. Oktober 2009 (Ley 11/2009) verabschiedet wurde, das die börsennotierten Immobilienaktiengesellschaften regelt, und dem Königlichen Gesetzesdekret 4/2015 vom 23. Oktober, mit dem die Neufassung des Wertpapierhandelsgesetzes verabschiedet wurde.

Seit ihren Anfängen sind die börsennotierten Immobilienaktiengesellschaften bemüht, die Beteiligung der Allgemeinheit am Immobilienmarkt zu fördern, wozu Mechanismen geschaffen wurden, die ihr den Zugang erleichtern. Sie fanden jedoch keine gute Aufnahme, obwohl sie mittels einer obligatorischen Gewinnausschüttung eine nachhaltige Rentabilität garantierten und einen angemessenen Liquiditätsgrad hatten, da sie an geregelten Märkten gehandelt werden.

Infolgedessen nahm der Gesetzgeber 2012 eine Steuerreform in Angriff, mit der ihre Besteuerung an die der gleichartigen Unternehmen im Ausland angepasst wurde, wie zum Beispiel die Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées (SIICs) in Frankreich, die Immobilien-Aktiengesellschaften mit börsennotierten Anteilen (G-REITs) in Deutschland oder die englischen Real Estate Investment Trusts (REITs). Außerdem wurden Neuerungen wie der Nullsteuersatz für die Unternehmenssteuer und die Möglichkeit, am Alternativen Börsenmarkt (MAB) zu notieren, eingeführt.
Aufgrund ihrer spezifischen Merkmale weisen die SOCIMI einige Besonderheiten auf.

Besonderheiten der börsennotierten Immobiliengaktienesellschaft

Bei der SOCIMI handelt es sich an erster Stelle um eine Aktiengesellschaft. Das Grundkapital muss mindestens fünf Millionen Euro betragen, wenn das Unternehmen am MAB notiert, und sechs Millionen, wenn es am Markt mit fortlaufender Notierung notiert.

Was die Firma der Gesellschaft betrifft, so muss sie ausdrücklich Folgendes enthalten: Sociedad Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario, Sociedad Anónima (Börsennotierte Immobiliengesellschaft, Aktiengesellschaft) oder abgekürzt SOCIMI, SA.

Die Regelung der SOCIMI ist auf den Immobilienmarkt ausgerichtet und insbesondere für Gesellschaften gedacht, die sich direkt oder indirekt der Vermietung städtischer Immobilien widmen. Der Unternehmensgegenstand beschränkt sich nicht auf die Vermietung von Wohnobjekten, sondern umfasst die Vermietung städtischer Immobilien jeder Art, also auch Büroräume, Einkaufszentren, Werk- bzw. Lagerhallen, Parkplätze und Grundstücke.

Hinsichtlich der Zusammensetzung des Gesellschaftsvermögens legen die Vorschriften fest, dass die Aktiva zu 80% aus zur Vermietung bestimmten städtischen Immobilien, aus Grundstücken, auf denen zur Vermietung bestimmte Immobilien errichtet werden sollen (vorausgesetzt der Bau beginnt innerhalb der drei auf den Erwerb des Grundstücks folgenden Jahre), und aus Beteiligungen an anderen börsennotierten Immobilienaktiengesellschaften oder Unternehmen mit einem ähnlichen Unternehmensgegenstand bestehen müssen.

Die Einnahmen müssen zu 80 % aus den Vermietungen von Immobilien und aus Erträgen der an die Erfüllung des Geschäftsgegenstand gebundenen Beteiligungen – Dividenden oder Gewinnanteile – stammen (1).

Außerdem müssen die Immobilien Eigentum der Gesellschaft sein und während mindestens drei Jahren vermietet werden. Aktien und Geschäftsanteile müssen ab ihrem Erwerb bzw. ab dem ersten Besteuerungszeitraum, in dem die steuerliche Regelung zur Anwendung kommt, mindestens drei Jahre lang gehalten werden.

Werden die vorstehend angeführten Voraussetzungen nicht erfüllt, so bedeutet dies nicht den Ausschluss von der Steuerregelung, sondern dass die Besteuerung nach der allgemeinen Regelung erfolgt. Das heißt, dass für die in den Besteuerungszeiträumen, in denen die Sonderregelung zur Anwendung hätte kommen sollen, aus den betroffenen Aktiva gewonnenen Erträge die Unternehmenssteuer in der Höhe von 25% entrichtet werden muss.

Was die Ergebnisverwendung betrifft – Rücknahme/Dividenden – so sind die börsennotierten Immobilienaktiengesellschaften verpflichtet, innerhalb von sechs Monaten die Bar- oder Sachdividenden des letzten Geschäftsjahres auszuschütten. Im darauf folgenden Monat sind 100% des Gewinns aus Dividenden anderer SOCIMIs zu zahlen, 50% der Gewinne aus der Übertragung von zum Unternehmensgegenstand gehörenden Immobilien und Aktien sowie 80% der sonstigen Gewinne, zu denen die Mieteinnahmen gehören.

Auch ausländische Immobilieninvestmentunternehmen können sich an in Spanien ansässigen Gesellschaften beteiligen und so die für die SOCIMIs geltende steuerliche Sonderregelung nutzen.

Dazu müssen sie allerdings folgende Voraussetzungen erfüllen:

  • Erstens müssen sie denselben Unternehmensgegenstand wie die spanische Immobilienaktiengesellschaft haben
  • Zweitens müssen sie die Anforderungen bzgl. der obligatorischen, gesetzlichen oder satzungsmäßigen Ausschüttung von Gewinnen erfüllen
  • Drittens müssen sie die hinsichtlich der Anteile am Gesellschaftskapital festgelegten Anforderungen erfüllen.

Abschließend ist insbesondere auf die konkreten Änderungen hinzuweisen, die das Gesetz 16/2012 (2) einführt. Diese neue Regelung sieht klare Steuervergünstigungen vor, mit denen sie sich den auf internationaler Ebene geltenden Vorschriften nähert. Sie enthält eine Senkung des Steuersatzes der Unternehmenssteuer von 19 auf 0% und die Freistellung zu 95% von den Steuer auf beurkundete Rechtsgeschäfte und Eigentumsübertragungen beim Erwerb von zur Vermietung bestimmten Wohnobjekten und Grundstücken für den Bau zur Vermietung bestimmter Immobilien (3).

Außerdem werden die formalen Anforderungen deutlich reduziert, womit sich die Möglichkeit ergibt nicht nur am Markt mit fortlaufender Notierung, sondern auch am alternativen Börsenmarkt (MAB) zu notieren.

Des Weiteren kann in eine einzige zur Vermietung bestimmte Immobilie investiert werden, während es vorher mindestens drei sein mussten.

Letztendlich ist hervorzuheben, dass am 1. Januar 2013 die für diese Unternehmen geltende Beschränkung der Verschuldung aufgehoben wurde.

 

(1) Anon, (n.d.). [online] Verfügbar unter AEAT Zugriff am 26. April 2019].

(2) Gesetz 16/2012 vom 27 Dezember, mit dem mehrere steuerliche Maßnahmen zur Konsolidierung der öffentlichen Finanzen und Förderung der Wirtschaftstätigkeit verabschiedet werden.

(3) P. Alarcos, A. (2018). Las ventajas reales y los mitos sobre los impuestos que pagan las socimis en España – GESTHA Sindicato de Técnicos del Ministerio de Hacienda. [online] GESTHA Sindicato de Técnicos del Ministerio de Hacienda. Verfügbar unter Gestha [Zugriff am 29. April 2019].

Dieser Beitrag ist nicht als Rechtsberatung zu verstehen

Nicolás Melchior

Nicolás Melchior hat Rechtswissenschaften studiert und ist auf Handelsverträge, IKT-Recht und Immobilienrecht in Spanien spezialisiert. Arbeitssprachen: Spanisch, Deutsch, Englisch und Französisch. Bitte zögern Sie nicht Nicolás Melchior zu kontaktieren, wenn Sie eine Anfrage diesbezüglich stellen möchten.