In diesem Artikel werden das Konzept des Entschädigungsanspruchs bei Vertragsende, die Voraussetzungen seiner Geltendmachung und einschlägige Rechtsprechung eingehend beleuchtet.
Was ist die Entschädigung bei Vertragsende?
Bei der Entschädigung bei Vertragsende handelt es sich um eine Zahlung, die der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen bei Beendigung des Mietvertrags über Geschäftsräume an den Mieter leisten muss.
Diese Entschädigung beruht auf der Anerkennung, dass der Mieter durch seine gewerbliche Tätigkeit einen Wert geschaffen hat, der dem Gebäude und damit dem Vermieter zugutekommt.
Anwendbare Vorschriften
Die Rechtsgrundlage für den Entschädigungsanspruch findet sich in Artikel 34 des Gesetzes 29/1994 vom 24. November 1994 über städtische Mietverträge (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, LAU). Diese Vorschrift legt die Voraussetzungen und die Berechnung der Entschädigung im Falle einer Vertragsbeendigung fest.
Voraussetzungen des Entschädigungsanspruchs
Damit der Mieter einen Entschädigungsanspruch hat, müssen die folgenden Voraussetzungen erfüllt sein:
- Beendigung des Mietvertrags: Der Mietvertrag muss beendet worden sein, entweder durch Ablauf der vereinbarten Laufzeit oder aus einem anderen berechtigten Grund.
- Gewerbliche Einzelhandelstätigkeit: Der Mieter muss in den gemieteten Räumen eine auf den Einzelhandel gerichtete, gewerbliche Tätigkeit ausgeübt haben.
- Dauer des Mietverhältnisses: Die Einzelhandelstätigkeit muss während der letzten fünf Jahre in den Geschäftsräumen ausgeübt worden sein. Diese Voraussetzung bezieht sich auf die letzten fünf Jahre der Einzelhandelstätigkeit, nicht notwendigerweise auf die Gesamtdauer des Mietvertrags.
- Bereitschaft des Mieters zur Vertragsverlängerung: Der Mieter muss dem Vermieter mindestens vier Monate vor Ablauf des Vertrags seine Bereitschaft bekundet haben, den Vertrag für eine Dauer von mindestens fünf Jahren und zu einem marktüblichen Mietpreis zu verlängern.
- Fehlen einer gegenteiligen Vereinbarung: Der Vertrag darf keine ausdrückliche Klausel enthalten, die den Entschädigungsanspruch ausschließt oder einschränkt.
Berechnung des Entschädigungsanspruchs
Artikel 34 des Gesetzes über städtische Mietverträge (LAU) unterscheidet zwei Szenarien für die Berechnung der Entschädigung:
- Wenn der Mieter dieselbe gewerbliche Tätigkeit in derselben Gemeinde wiederaufnimmt: Wenn der Mieter innerhalb von sechs Monaten nach Beendigung des Mietvertrags dieselbe gewerbliche Tätigkeit in derselben Gemeinde wiederaufnimmt, umfasst der Entschädigungsanspruch die Umzugskosten und den Verlust des Kundenstamms.
- Wenn der Mieter nicht dieselbe gewerbliche Tätigkeit wiederaufnimmt: Wenn der Mieter entweder keine oder eine andere als die bisherige gewerbliche Tätigkeit aufnimmt und der Vermieter oder ein Dritter die gleiche oder eine verwandte gewerbliche Tätigkeit in den Geschäftsräumen ausübt, beträgt die Entschädigung eine Monatsmiete für jedes Jahr der Vertragslaufzeit, höchstens jedoch achtzehn Monatsmieten.
Rechtsprechungsübersicht
Die Rechtsprechung hat über mehrere Fragen im Zusammenhang mit dem Entschädigungsanspruch entschieden.
Der oberste Gerichtshof (Tribunal Supremo) hat in seinem Urteil vom 24. Juni 2024den Entschädigungsanspruch in einem Fall bestätigt, in dem die gewerbliche Tätigkeit des Mieters vertraglich festgelegt worden war.
Auch zahlreiche Urteile der Provinzgerichte (Audiencias Provinciales) haben sich mit Entschädigungsansprüchen bei Vertragsende befasst und dabei wiederholt die Bedeutung des Nachweises eines festen Kundenstamms durch den Mieter sowie des vom Vermieter erzielten Vorteils hervorgehoben. In der Regel ist ein konkreter Nachweis des Vorliegens dieser Voraussetzungen erforderlich, um eine Entschädigung zu erhalten.
Fazit
Der Entschädigungsanspruch ist ein wichtiges Recht für Mieter von Geschäftsräumen, mit dem die Bemühungen und Aufwendungen zum Aufbau eines Kundenstamms entschädigt werden sollen.
Um diese Entschädigung in Anspruch nehmen zu können, müssen jedoch die in Artikel 34 des Gesetzes über städtische Mietverträge (LAU) festgelegten Voraussetzungen erfüllt und im Falle eines Rechtsstreits durch die Erbringung konkreter Beweise nachgewiesen werden.
Auch wenn die Rechtsprechung bereits zu einigen Fragen Klarheit geschaffen hat, ist jeder Einzelfall unterschiedlich und muss im Detail geprüft werden.
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