Der Anzahlungsvertrag bei Immobilientransaktionen in Spanien

Der Anzahlungsvertrag ist ein Privatvertrag, welcher im Allgemeinen für Immobilientransaktionen genutzt wird. Durch ihn wird eine gegenseitige Garantie zwischen dem Käufer und dem vereinbart; sie können so auch die Transaktion an Konditionen binden, die für beide Parteien akzeptabel sind und die Unterzeichnung des Kaufvertrages der Immobilie vorwegnehmen.

Der Vorteil des Anzahlungsvertrages liegt darin, dass auf Gegenseitigkeit beruht: zum einen erhält der Verkäufer einen Kostenvorschuss vom Käufer, und zum anderen bindet er beide Parteien an die festgelegten Konditionen. Im Falle einer Nicht-Einhaltung werden nachteilige Konsequenzen für die verstoßende Partei eintreten. Hiervon gibt es nur ein paar wenige Ausnahmen, wie zum Beispiel im Falle eines bestehenden Sonderabkommens zwischen den Parteien oder in Fällen von höherer Gewalt.

Im Normalfall verliert bei Nicht-Einhaltung von Seiten des Käufers dieser den angezahlten Betrag zu Gunsten des Verkäufers. Bei Nicht-Einhaltung des Verkäufers hingegen wird dieser verpflichtet, dem Käufer das Doppelte des angezahlten Betrages zu erstatten.

Damit der Anzahlungsvertrag für beide Parteien wirksam wird, ist es notwendig, dass alle Bedingungen und Umstände für die bevorstehende Immobilientransaktion festgehalten werden. Dementsprechend muss er folgende Daten enthalten:

  • Eine detaillierte Beschreibung der fraglichen Immobilie (z.B. inklusive der Registrierungs- und Katasterreferenz).
  • Eindeutige Identifizierung der Parteien, in erster Linie vollständiger Name, Personalausweis- bzw. Ausländeridentifizierungsnummer, Anschrift und, im Falle der Intervention von juristischen Personen, die ordnungsgemäße Bevollmächtigung des Vertreters.
  • Bedingungen des Kaufvertrags:
    • Kaufpreis
    • Zahlungsmittel und ggf. –bedingungen
    • Der Zustand, in welchem die Immobilie übergeben wird
    • Die Aufstellung der Kosten und Steuerpflichten, die durch den Kauf entstehen.
  • Höhe der Anzahlung, welche vom Käufer zugunsten des Verkäufers geleistet wird: Es ist zu beachten, dass der Betrag zwischen den Parteien frei vereinbart werden kann und in der Regel durch einen Prozentsatz des Gesamtpreises des Verkaufs bestimmt wird (zwischen 10 % und 20 % desselben). In Anbetracht der Tatsache, dass sich die Höhe der Anzahlung normalerweise auf die Folgen einer Nicht-Einhaltung von Seiten des Verkäufers auswirkt, ist es manchmal der Käufer selbst, der es vorzieht, einen höheren Betrag auszuhandeln, um eine höhere Entschädigungssumme festzulegen.
  • Frist zur Formalisierung des Kaufvertrags vor einem Notar: Es ist im Interesse der Parteien, die Zeit bis zum Abschluss des Kaufvertrages und bis zur Eintragung des neuen Eigentums im entsprechenden Grundbuch zu begrenzen. Zu diesem Zweck empfiehlt es sich den Anzahlungsvertrag öffentlich und notariell zu beurkunden.
  • Es ist zu beachten, dass die Nichteinhaltung der vereinbarten Fristen durch eine der beiden Parteien einen hinreichenden Grund für den Verlust der Anzahlung (säumiger Käufer) oder für die Verpflichtung zur Zahlung des doppelten Betrages an den Käufer (säumiger Verkäufer) darstellen kann. Es ist daher ratsam, einen für beide Parteien günstigen Zeitraum festzulegen, der es beiden ermöglicht, ihren Verpflichtungen (z. B. der Beschaffung einer Finanzierung für den Kauf der Immobilie oder der Behebung der Schäden an der Immobilie) bequem nachzukommen.
  • Bedingungen, die es jeder der Parteien ermöglichen, mit oder ohne Vertragsstrafe von der Transaktion zurückzutreten. Bei Immobilientransaktionen kommt es häufig vor, dass Unsicherheiten über bestimmte Elemente bestehen, die für eine oder beide Parteien wesentlich sind. Aus diesem Grund werden die Parteien in der dafür vereinbarten Zeit die von ihnen für notwendig erachteten Handlungen durchführen. Falls das beabsichtigte Resultat nicht eintritt, ist es üblich, dass ein Rücktritt von der Transaktion vereinbart wird, ohne dass dieser zu nachteiligen Folgen führt.

Der Anzahlungsvertrag, der die oben genannten Punkte ordnungsgemäß widerspiegelt, ermöglicht nach seiner Unterzeichnung durch beide Parteien einen rechtssicheren Abschluss der bevorstehenden Immobilientransaktion.

Dieser Beitrag ist nicht als Rechtsberatung zu verstehen

Nicolás Melchior

Nicolás Melchior hat Rechtswissenschaften studiert und ist auf Handelsverträge, IKT-Recht und Immobilienrecht in Spanien spezialisiert. Arbeitssprachen: Spanisch, Deutsch, Englisch und Französisch. Bitte zögern Sie nicht Nicolás Melchior zu kontaktieren, wenn Sie eine Anfrage diesbezüglich stellen möchten.