Pflichten der Eigentümer und Nutzer nach dem spanischen Bauordnungsgesetz (BauOG)

Das spanische Bauordnunggesetz (im Folgenden BauOG) regelt die Pflichten der Eigentümer und Nutzer als Bauträger. Die allgemeine Definition, die das BauOG für Bauträger aufstellt, lautet wie folgt:

Bauträger ist jede natürliche oder juristische Person, die in den Bauprozess eingebunden ist. Ihre Verpflichtungen richten sich nach den Bestimmungen dieses Gesetzes und anderen anwendbaren Vorschriften, sowie aus den zu Grunde liegenden Verträgen.

Innerhalb der im BauOG festgelegten Kategorien (Artikel 9 bis 16), stellt dieses in Artikel 16 Eigentümer und Nutzer den Bauträgern gleich. Es gibt jedoch keine genaue Definition dieser. Die Definition beschränkt sich auf die Festlegung der Pflichten der Eigentümer und Nutzer als Bauträger. In Bezug auf das bürgerliche Recht, das in Artikel 348 das Eigentum als dasjenige Recht deklariert, eine Sache zu genieβen und zu veräuβern, ohne weitere Einschränkungen als die gesetzlich festgelegten. Dieser Definition zu Folge versteht man unter Eigentümern und Nutzern diejenigen Personen, die das Recht innehaben, die Früchte und Vorteile aus dem Gebäude zu ziehen und frei über dieses zu verfügen. Sobald der Bauprozess abgeschlossen ist, gelten die gesetzlich festgelegten Einschränkungen.

Die Einbeziehung der Eigentümer und Nutzer als Bauträger, insbesondere im Vergleich zu anderen Bauträgern mit unmittelbaren Eingriffsmöglichkeiten auf den Bauprozess, durch das neue Gesetz entspricht dem Interesse des Gesetzgebers. Hiermit sollen hauptsächlich die Pflichten der Instandhaltung, Wartung und die Gewährleistung einer sinnvollen Nutzung, sowie die ordnungsgemäβe Verwaltung der damit verbunden Versicherungen und Garantien sichergestellt werden.

In diesem Sinne ist es notwendig zu betonen, dass vor der Kodifizierung des BauOG und der Gleichstellung der Eigentümer und Nutzer und der Bauträger, der Eigentümer und die weiteren Käufer, sowohl nach der Rechtsprechung (1) als auch nach der herrschenden Lehre, berechtigt waren, ohne am Werkvertrag beteiligt zu sein oder den Status eines Auftragsgebers oder -nehmers zu besitzen, den Verursacher des Schadens auf Grundlage der Theorie der Übertragbarkeit von Rechten und Handlungen in Verantwortung zu ziehen (2).

Die den Eigentümern und Nutzern auferlegten Pflichten gelten daher erst mit Abnahme des Werkes.

Pflichten der Eigentümer und Nutzer

Artikel 16.1 BauOG normiert folgende Pflichten für die Eigentümer:

• Die Erhaltung des Gebäudes in einem gutem Zustand durch ordnungsgemäβe Verwendung und Wartung
• Die Aufbewahrung und Übermittlung der Dokumentationen hinsichtlich der ausgeführten Arbeiten, sowie der Versicherungen und Garantien.

Artikel 16.2 BauOG erkennt die folgenden Pflichten auch für Nutzer an (unabhängig davon, ob diese Eigentümer sind oder nicht):

• Die bestimmungsgemäße Verwendung der Gebäude oder Gebäudeteile gemäß der Gebrauchsanweisung
• Instandhaltung/Wartung, entsprechenden der Dokumentationen, die den Nutzern unter anderem zu diesem Zweck übermittelt wurden.

In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass die Verpflichtung zur Instandhaltung des Gebäudes zu optimalen Bedingungen noch relativ neu ist. Obwohl diese zuvor als Empfehlung galten, haben Unfälle, wie das Ablösen von Vordächern, zur Änderung der Vorschriften, um den Begriff der Verantwortung zu stärken.

Hinzukommt, dass die Eigentümer und Nutzer der Rechtsprechung zu folge als Verantwortliche auch den übrigen Beteiligten Schäden und Verschlechterungen des Gebäudes anzeigen müssen.

(!) AP Madrid 505/2009, 5. November
(2) Concha Ruiz García, los agentes de la edificación y las garantías en el ejercicio de su actividad (Bauträger und Garantien bei der Ausübung ihrer Tätigkeit)

Dieser Beitrag ist nicht als Rechtsberatung zu verstehen

Nicolás Melchior

Nicolás Melchior hat Rechtswissenschaften studiert und ist auf Handelsverträge, IKT-Recht und Immobilienrecht in Spanien spezialisiert. Arbeitssprachen: Spanisch, Deutsch, Englisch und Französisch. Bitte zögern Sie nicht Nicolás Melchior zu kontaktieren, wenn Sie eine Anfrage diesbezüglich stellen möchten.