Ratschläge zum Erwerb von Immobilien in Spanien

In Abhängigkeit davon, ob eine Immobilie für den persönlichen oder den gewerblichen Gebrauch erworben werden soll, sie alt oder neu ist, unter Denkmalschutz steht, ob Sie es allein oder als Miteigentümer erwerben oder ein Teilzeitwohnrecht wünschen, greifen unterschiedliche Rechtsvorschriften. Dieser Artikel bezieht sich auf den Erwerb von Gebäuden in Spanien zu Wohnzwecken.

Immobilienmakler

Die meisten Käufer in Spanien erwerben Immobilien über einen Makler. Unabhängig davon, ob sie über ein großes oder ein kleines Portfolio verfügen, ist es wichtig, dass sie dabei sorgsam den richtigen Makler wählen.

Eingetragene Immobilienmakler sind durch Handelsvorschriften verpflichtet, den Zustand der von ihnen zu verkaufenden Immobilien zu überprüfen. Dies aber geschieht nur sehr selten. Dennoch gibt es in Spanien hervorragende Immobilienmakler, zugelassene wie nicht zugelassene, die sie beim Immobilienkauf professionell beraten. Aber einem Immobilienmakler die Bürde des Überschreibungsprozesses zu überlassen, ist aufgrund der umfangreichen rechtlichen Implikationen nicht zu empfehlen.

In Spanien stellt daher grundsätzlich ein Anwalt beim Immobilienkauf sicher, dass alle Anforderungen des spanischen Rechts erfüllt werden und die Immobilie frei von Schulden, Kosten, Belastungen oder Pfandrechten übertragen wird und alle Gebühren und Beiträge an Kommunen ordnungsgemäß erbracht sind.

Die Formalisierung eines Angebots

Nachdem die wesentlichen Vertragbedingungen geklärt sind und das Angebot des Verkäufers vom Käufer akzeptiert wird, kommt ein verbindlicher Vertrag zustande. In Spanien ist es üblich mit dem Kaufangebot eine bestimmte Summe an Geld zur Reservierung des Grundstücks oder der Immobilie zu zahlen bevor es später zum Abschluss des Kaufvertrages kommt. Dies dient dazu, dem Verkäufer zu signalisieren, dass ein ernsthaftes Kaufinteresse besteht.

Dazu wird ein privater Vertrag unterschrieben und der Käufer wird zwischen fünf und zehn Prozent des Kaufpreises als Hinterlegungssumme zahlen müssen. Die Hinterlegungssumme wird zurückgezahlt, wenn bestimmte Vorbedingungen nicht erfüllt werden, geht aber verloren, wenn der Kaufinteressent sich letztlich entscheidet, das Objekt nicht zu kaufen.

Wenn der Verkäufer sich aus dem Geschäft zurückzieht, wird dem Käufer in der Regel das Doppelte der hinterlegten Summe zurückgezahlt.

Gemäß dem spanischen Gesetz wird der Verkauf als abgeschlossen angesehen, sobald über den Gegenstand des Vertrags (z. B. die Immobilie) und den Preis eine Einigung erzielt wurde.

Zu empfehlen ist vorab beim Grundbuchamt eine Überprüfung durchzuführen, um sicher zu stellen, dass Sie es mit dem Eigentümer oder einem rechtmäßigen Vertreter zu tun haben und dass die Immobilie frei von Belastungen ist.

Ferner sollte von einem Architekten ein Gutachten über den Zustand der Immobilie erstellt werden.

Sofern ein Grundstück gekauft wir um darauf ein Haus zu entrichten, sollte bei der Stadtverwaltung geklärt werden, welche Regelungen und Auflagen Anwendung finden.

Kaufvertrag

Nachdem die Reservierungssumme beim Immobilienmakler hinterlegt und bevor der private Kaufvertrag unterschrieben worden ist, wird der beauftragte Rechtsanwalt alle rechtlichen Untersuchungen bezüglich der Immobilie vornehmen.

Jede Verschuldung oder Belastung in Verbindung mit der Immobilie wird in dem privaten Kaufvertrag aufgeführt werden. Diese müssen bis zur Eigentumsübertragung ausgeglichen werden. Geschieht dies nicht, kann der Käufer entweder von dem Vertrag zurücktreten und Schadensersatz verlangen oder die Schuldensumme und eventuelle Kosten, die aus dem Ausgleich entstehen, vom Kaufpreis abziehen.

Beurkundung und Registrierung

Der Kaufvertrag ist förmlich abgeschlossen, sobald die öffentliche Grundbucheintrag von einem Notar beglaubigt worden ist, der vereinbarte Kaufpreis bezahlt und das Eigentum dem Käufer übertragen wurde. Wenn nicht anders vereinbart, setzt der Eintrag ins Grundbuch fest, dass das Eigentum frei von jeglichen Schulden und Belastungen verkauft wurde, sowie ohne Mieter und Nießbraucher ist.

Der Notar wird die Unterzeichnung des Vertrags nicht beurkunden bis alle Voraussetzungen erfüllt sind.

Die Parteien müssen beim Notar mit ihrem Personalausweis oder einem Pass ausweisen. Der Käufer wird Unterlagen seiner Bank vorweisen müssen, wenn er Geldtransaktionen aus dem Ausland vornimmt. Der Verkäufer muss die Eigentumsurkunden und die letzten Belege für die Zahlung der jährlichen Grundsteuer (die Impuesto de Bienes Inmeubles oder IBI), was dazu dient, Steuern und Kosten zu berechnen, vorlegen.

Sie werden die Notarkosten, sowie die Steuer auf die Eigentumsübertragung zahlen müssen. Eine weitere Steuer wird erhoben, die der Gemeinde gezahlt werden muss, die sog. Plusvalía, welche, wenn nicht anders vereinbart, vom Verkäufer zu zahlen ist.

Vier oder fünf Tage nach Abschluss des Vertrages kann die Eigentumsurkunde beim Notariat abgeholt werden. Mit der Originalurkunde werden alle relevanten Steuerzahlungen an die verschiedenen Finanzämter vorgenommen und eventuell wird die Urkunde beim Grundbuchamt vorgelegt um eine formale Eintragung der Eigentumsrechte zu veranlassen. Die Registrierung ist nicht obligatorisch, aber dennoch unbedingt zu empfehlen. Gemäß dem spanischen Recht macht die Registrierung Ihres Kaufes Sie nicht zum Eigentümer, sondern dient ausschließlich als offizieller Eigentumsnachweis gegenüber Dritten.

Das bedeutet, dass jede im Grunde jede Vertragsform gültig ist und gerichtlich akzeptiert werden kann, um wirksam Eigentum an einer Immobilie zu erlangen. Die beurkundete Form des Vertragsschlusses (sog. escritura) ist für die Eintragung im Grundbuchamt wichtig. Da jedoch viele escrituras aufgrund fehlender Angaben nicht registriert werden können, ist bei der Urkundserteilung sorgfältig vorzugehen.

Je nach zuständigem Grundbuchamt dauert die Registrierung zwischen zwei Wochen und drei Monaten. Das Grundbuchamt wird daraufhin den Rechtsanwalt über den Abschluss der Registrierung informieren und die Urkunden können abgeholt werden. Danach sind die Kosten für das Grundbuchamt zu begleichen.

In der Zwischenzeit kann der Käufer eine Kopie der Unterlagen vom Notar beantragen, indem er eine copia simple anfordert.

Nebenkosten und Steuern

Steuern

Bevor eine Urkunde auf den Namen des neuen Eigentümers registriert oder eine Urkunde für ein neu erbautes Gebäude ausgestellt werden kann, muss vom Käufer die Grunderwerbssteuer gezahlt werden. Dies kann auf zwei Wegen erfolgen: Der Grunderwerbssteuer (ITP) in einer Höhe von 6% oder der Mehrwertsteuer (IVA) zu 8%, zzgl. einer Stempelgebühr (AJD) in Höhe von 0,5%, falls von einem Bauunternehmen oder -träger gekauft wird. Diese beiden Steuern werden auf Grundlage des ausgewiesenen Kaufpreises berechnet.

Darüber hinaus erheben die lokalen Gemeinden Steuern auf die Wertsteigerung von Grundstücken. Die Berechnung der Steuerschuld basiert nicht auf dem Gewinn des Verkäufers aus Veräußerung, sondern nach den Berechnungsvorschriften und festgelegten Werten der Stadtverwaltung. Diese Steuer wird Plusvalía genannt und ist laut Gesetz vom Verkäufer zu zahlen, obwohl im Kaufvertrag häufig Gegenteiliges vereinbart wird. Dies wird zwischen Käufer und Verkäufer ausgehandelt.

Gebühren

Notargebühr: Die Höhe ist gesetzlich festgelegt und reicht von 180,00€ für Immobilien niedrigeren Preises bis zu 850€ für Immobilien des höheren Preissegments.

Kosten für Grundbuchamt: Auch die Höhe dieser Kosten ist gesetzlich festgelegt und liegt bei max. 30% der Notargebühren.

Hypothek

Benötigt der Käufer finanzielle Mittel für den Kauf, kann er bei seiner eigenen Bank oder einer spanischen Bank einen Kredit aufnehmen. Spanische Banken verleihen gewöhnlich Kredite bis zu einer Höhe von 80% des Wertes des zu erwerbenden Eigentums und fordern eine Absicherung durch eine Hypothek.

Wer Grundeigentum erwerben kann

Grundeigentum kann von einem oder mehreren Individuen erworben werden. Auch Immobiliengesellschaften mit beschränkter Haftung können in Immobilien in Spanien investieren. Verheiratete Personen müssen immer spezifizieren, welcher Natur ihr Ehevertrag ist, sodass eindeutig hervorgeht, ob das Eigentum einer einzelnen Person oder dem Paar gehören wird, damit es im Falle eines Wiederverkaufs nicht zu Schwierigkeiten kommt. Der Kauf durch eine Immobiliengesellschaft hat einige Vorteile (geringere Steuern beim Wiederverkauf, die Anteile werden als bewegliche Vermögenswerte angesehen und sind leichter übertragbar), aber auch einige Nachteile (Kosten der Unternehmensführung, Buchführungspflichten, formale Besprechungen, …).

Wiederverkauf

Auf Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien und Grundstücken wird in Spanien eine Steuer in einer Höhe von bis zu 35% erhoben. Die Werterhöhung wird dabei berechnet durch den Wiederverkaufspreis abzüglich des Kaufpreises (zzgl. von Aufwendungen und Steuern) und wird abhängig vom Kaufjahr um eine festgelegte Rate verringert.

Allgemein beträgt diese Reduzierung 11,11% für jedes Jahr der Eigentümerschaft.

Darüber hinaus muss der Käufer 5% des Kaufpreises zurückbehalten um die Zahlung der Steuern an das Finanzamt sicher stellen zu können. Der Verkäufer kann später ggf. eine Teilrückzahlung beantragen, wenn die Summe der zu zahlenden Steuern geringer sein sollte.

Erbschaft

Im Allgemeinen findet das Erbschaftsrecht des jeweiligen Heimatlandes Anwendung, aber bei Immobilien kommt auch das spanische Steuerrecht zur Geltung. Die Höhe der Erbschaftssteuer beträgt mindestens 7,65% und steigt entsprechend einer festgelegten Skala. Bestimmte Reduktionen können je nach Verwandtschaftsgrad zum Erblasser vollzogen werden.

Dieser Beitrag ist nicht als Rechtsberatung zu verstehen

Karl H. Lincke

Abogado & Rechtsanwalt Karl H. Lincke ist Partner der Kanzlei Mariscal Abogados und mit Spezialisierung auf Mergers & Acquisitions, Gesellschaftsrecht, TMT-Recht und Immobilienrecht. Arbeitssprachen: Deutsch, Englisch und Spanisch. Wenn Sie weitere Fragen haben Kontaktieren Sie uns.