Die Wohnungseigentümergemeinschaft in Spanien

Die Rechtsordnung regelt das Wohnungseigentümergemeinschaften in Spanien im Wesentlichen in dem spanischen Gesetz Ley sobre propiedad horizontal (im Folgenden LPH genannt) und im Zivilgesetzbuch Código Civil. Eine Ausnahme gilt für Katalonien. Dort gibt es eigenständige Regelungen in Kapitel III des fünften Titels des Código civil de Cataluña.

Was regelt eine Wohnungseigentümergemeinschaft in Spanien?

Ursprünglich beschränkte sich eine Wohnungseigentümergemeinschaft in Spanien darauf die Beziehungen zwischen verschiedenen Eigentümern von Wohnungen und Räumlichkeiten in Gebäuden zu regeln.

Mit der städtebaulichen Entwicklung wurde der Anwendungsbereich auf private Immobilienkomplexe, an denen Miteigentum besteht, ausgedehnt (Art. 2 LPH).
Die Gründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Spanien bedeutet in der Praxis die Schaffung einer Miteigentümergemeinschaft.

Warum wurden Regeln zu Wohnungseigentümergemeinschaften in Spanien geschaffen?

Die Gründung von Wohnungseigentümergemeinschaften verfolgt das Ziel eine friedliche Nutzung der gemeinsamen Bereiche innerhalb einer Miteigentümergemeinschaft zu gewährleisten. Dazu soll beispielsweise der größte Teil der gemeinsamen Kosten aufgeteilt werden.

Um die Rechte der Miteigentümergemeinschaft und die der Gemeinschaft im Allgemeinen zu gewährleisten, soll die Regelung des Wohnungseigentums außerdem die Nutzungsrechte an eigentumsrechtlichen Anteilen festlegen.

Voraussetzungen für die Gründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Die folgenden drei Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit eine Wohnungseigentümergemeinschaft gegründet werden kann:

  • Existenz einer Immobilie
  • aufgeteilt in verschiedene eigentumsrechtliche Anteile
  • die über einen gemeinschaftlich genutzten Bereich verfügt

Es sei darauf hingewiesen, dass die Rechtsprechung in manchen Fällen die Schaffung von Wohnungseigentümergemeinschaft bereits vor der eigentlichen Existenz der Immobilie anerkennt. In diesen Fällen befand sich die Immobilie noch im Bau oder es gab erst einen einzigen Eigentümer, welcher die Immobilie bereits in verschiedene eigentumsrechtliche Anteile aufgeteilt hat. Man spricht dann in der Regel von einer Vor-Wohnungseigentümergemeinschaft.

Damit eine vollrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft gegründet werden kann, müssen alle Eigentümer eine Gründungsurkunde mittels einer öffentlichen Urkunde über die Teilungserklärung unterzeichnen, die im entsprechenden Grundbuch eingetragen wird. Dieser Titel muss enthalten:

  • eine detaillierte Beschreibung der Immobilie im Allgemeinen
  • eine Beschreibung jedes eigentumsrechtlichen Anteils und der Beteiligungsquote, die diesem Anteil entspricht

Es können auch weitere Aspekte aufgenommen werden, wie z.B. Regeln zur Ausübung der Rechte der Eigentümer, sofern diese nicht im Widerspruch zum Gesetz stehen (Art. 5 LPH).

Gestaltungsmöglichkeiten einer Wohnungseigentümergemeinschaft

Die Funktionsweise einer Eigentümergemeinschaft ist vor allem durch die folgenden vier Punkte geregelt:

  • Das Gesetz: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft darf auf keinen Fall im Widerspruch zu gesetzlichen Regelungen stehen
  • Die Gründungsurkunde: Die Gründungsurkunde kann Vorschriften über die Gründung der Wohnungseigentümergemeinschaft oder über die Ausübung der Rechte der verschiedenen Eigentümer enthalten
  • Die leitenden Organe der Eigentümergemeinschaft: die Eigentümerversammlung, der Präsident und ggf. die Vizepräsidenten, der Schriftführer und der Verwalter (Art. 13 LPH)
  • Interne Vorschriften: falls interne Vorschriften existieren, geltend diese gegenüber allen Eigentümern des betreffenden Grundstücks (Art. 6 LPH).

Wie funktioniert eine Wohnungseigentümergemeinschaft?

Nach ihrer Gründung hat die Wohnungseigentümergemeinschaft die Aufgabe mittels ihrer unterschiedlichen Organe das entsprechende Miteigentum zu verwalten.

Zu den Hauptpflichten zählt die jährliche Aufstellung von Kostenplänen und Abrechnungen im Rahmen der Eigentümerversammlung.

Darüber hinaus kann die Wohnungseigentümergemeinschaft in Spanien auch auf freiwilliger Basis zusammentreten, um über Angelegenheiten zu beratschlagen, die für die Verwaltung der Gemeinschaft von Bedeutung sind. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn Arbeiten an Gemeinschaftsräumen durchgeführt werden müssen oder, wenn interne Vorschriften der Eigentümergemeinschaft geändert werden sollen (Art. 16 LPH).

Ob die Einberufung der Eigentümerversammlung in Spanien erforderlich ist, hängt von der Art der zu treffenden Entscheidung ab. Ist eine Einberufung notwendig, richtet sich die Art der Beschlussfassung (Einstimmigkeit, Mehrheitlich usw.) nach dem Gegenstand des zu fassenden Beschlusses (Art. 17 LPH).

Pflichten der Eigentümer

Artikel 9 des LPH legt für die Miteigentümer in Spanien die folgenden Pflichten fest:

  • Sorgfältige Nutzung und keine Beeinträchtigung der gemeinschaftlich genutzten Bereiche, unabhängig ob für den allgemeinen oder den privaten Gebrauch
  • Das Alleineigentum muss in einem guten Zustand erhalten werden, damit die Gemeinschaft nicht beeinträchtigt wird. Für Reparaturen, Installationen oder zur Ausführung von Dienstbarkeiten, die für den Betrieb der Immobilie notwendig sind, muss der Zugang ermöglicht werden
  • Beteiligung an den Gemeinschaftskosten sowie an der Bildung eines Rücklagenfonds entsprechend der Höhe eines in der Gründungsurkunde bestimmten oder eines speziell festgelegten Anteils
  • Mitteilung einer Anschrift zum Zwecke der Kommunikation und Mitteilung aller Änderungen der Eigentumsverhältnisse gegenüber dem Sekretariat der Gemeinschaft
  • Das Einstehen für alle Folgen, die sich aus Verstößen oder Schäden ergeben, die im Rahmen der Gemeinschaftsbeziehung entstehen

Über diese gesetzlich vorgesehenen Pflichten hinaus kann jede Eigentümergemeinschaft in ihrer Gründungsurkunde oder durch Beschluss der Eigentümerversammlung weitere Verpflichtungen festlegen, die gegenüber der Gesamtheit der Eigentümer geltend gemacht werden können.

Lauriane Moreira

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Dieser Beitrag ist nicht als Rechtsberatung zu verstehen

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