Kostentragung und Steuern beim Immobilienkauf in Spanien

Im Folgenden wird eine Übersicht der zu tragenden Kosten und anfallenden Steuern bei einem Immobilienverkauf in Spanien gegeben. Dabei werden auch Besonderheiten aufgezeigt, wenn z.B. der Verkäufer keinen steuerrechtlichen Wohnsitz in Spanien hat.

Kostentragung beim Immobilienkauf in Spanien

Käufer

  • Gebühren zur Erstausfertigung der Urkunde und die Eintragung ins Grundbuch müssen i.d.R. vom Käufer übernommen werden.
  • Sofern ein Rechtsanwalt für die Abwicklung beauftragt wird, ist der Auftraggeber zur Zahlung des Honorars verpflichtet.
  • Laufende Steuerverpflichtungen im Zusammenhang mit der Immobilie sind vom Eigentümer zu bezahlen: Einmal jährlich fällt die Grundsteuer (IBI) an, die sich anhand des Katasterwertes der Immobilie berechnet. Auch wird eine Einkommenssteuer erhoben. Diese fällt sowohl dann an, wenn die Immobilie vermietet wird, als auch wenn sie zu Wohnzwecken selbst genutzt wird.

Verkäufer:

  • Die Gebühr für die notarielle Beurkundung ist laut Gesetz grundsätzlich vom Verkäufer zu tragen. Oft wird versucht, diese Kosten vertraglich auf den Käufer abzuwälzen.
  • Sofern der Verkäufer einen Makler beauftragt, ist er verpflichtet die Maklerprovision zu zahlen. Jedoch wird auch hier häufig vertraglich versucht diese Kosten auf den Käufer abzuwälzen.
  • Honorar für den Rechtsanwalt, sofern dieser vom Verkäufer beauftragt wird.

Besteuerung beim Immobilienkauf in Spanien

Immobilienkäufe werden entweder mit der Umsatzsteuer (IVA) oder mit der Grunderwerbssteuer (ITP) besteuert. Sie fallen niemals gleichzeitig an, die eine Steuer schließt die andere aus. Die ITP fällt an, wenn der Erwerber von einer Privatperson kauft, die IVA hingegen, wenn von einem Bauträger erworben wird. Für die Zahlung der Steuern ist eine spanische Steuernummer erforderlich, ein ausländischer Käufer sollte die sog. NIE also rechtzeitig beantragen. Des Weiteren fällt die Stempelsteuer an, sofern der Verkauf einer Immobilie der Mehrwertsteuer unterliegt. Der Verkäufer hat außerdem die Wertzuwachssteuer an die Gemeinde zu entrichten. Dabei wird der Wertzuwachs von städtischem Grund und Boden seit dem letzten Eigentumswechsel der Immobilie besteuert. Oft versucht der Verkäufer die Steuer vertraglich auf den Käufer abzuwälzen.

Besonderheiten ergeben sich bei der Einkommenssteuer. Beim Verkauf einer Immobilie fallen einmalig Steuern für den Verkäufer an, die der Einkommenssteuer zuzuordnen sind. Es wird zwischen beschränkter (Nichtresident) und unbeschränkter (Resident) Steuerpflicht unterschieden. Die Unterscheidung wirkt sich unterschiedlich beim Verkauf von Immobilien aus:

  • Sofern der Steuerpflichtige nicht über einen steuerrechtlichen Wohnsitz in Spanien verfügt, werden pauschal 3 % des Verkaufspreises bei der Beurkundung des Kaufvertrages einbehalten (sog. Steuereinbehalt). Dieser Einbehalt stellt eine Sicherheit für den Fiskus dar. Der Verkäufer kann seiner Steuerpflicht nachkommen und eine Einkommenssteuererklärung, die auf den Immobilienverkauf beschränkt ist, tätigen. Wenn also der Veräußerungsgewinn die einbehaltenen 3 % überschreitet, muss der Restbetrag innerhalb von vier Monaten nach Beurkundung des Kaufvertrages in einer Steuererklärung abgegeben werden. Im Falle, dass die zu zahlende Steuer unter 3 % liegt, würde der Verkäufer eine – teilweise oder vollständige – Erstattung der einbehaltenen 3 % des Kaufpreises beantragen dürfen.
  • Personen mit steuerrechtlichem Wohnsitz in Spanien haben den Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie in der jährlichen Steuererklärung anzugeben.

Durch das Gesetz 26/2014 vom 27. November, welches ab 01.01.2015 in Kraft getreten ist, sind wesentliche Veränderungen in der Bemessungsgrundlage des Verkaufes einer Immobilie eingetreten. Vor der Gesetzesreform wurde stets eine Koeffizient-Pauschale auf den Ankaufspreis gesetzt, so dass dann dieser fiktiv erhöht wurde und der Gewinn des Verkäufers reduziert wurde. Nach dem 1. Januar 2015 entfällt für Verkäufe nach dem 01.01.2015 dieser Koeffizient ohne Übergangsregelung, so dass die steuerliche Mehrbelastung im Vergleich zu einem Verkauf im Vorjahr praktisch vervierfacht wurde. Zur Hemmung dieser steuerlichen Mehrbelastung wurde eine Senkung des Steuersatzes verabschiedet; auf 20% im Jahr 2015, danach auf 19% im Jahr 2016. Die steuerliche Mehrbelastung wurde dadurch jedoch kaum ausgeglichen.

Falls sie mehr Informationen bezüglich der Kosten beim Immobilienkauf in Spanien wünschen, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Dieser Beitrag ist nicht als Rechtsberatung zu verstehen

Karl H. Lincke

Abogado & Rechtsanwalt Karl H. Lincke ist Partner der Kanzlei Mariscal Abogados und mit Spezialisierung auf Mergers & Acquisitions, Gesellschaftsrecht, TMT-Recht und Immobilienrecht. Arbeitssprachen: Deutsch, Englisch und Spanisch. Wenn Sie weitere Fragen haben Kontaktieren Sie uns.