Am 25. Mai wurde im spanischen Staatsanzeiger (BOE) das Gesetz 12/2023 vom 24. Mai über das Recht auf Wohnraum in Spanien veröffentlicht, das bedeutende Neuerungen in diesem Bereich mit sich bringt. Die wichtigsten Punkte dieses neuen Wohnungsgesetzes umfassen Aspekte wie die Abschaffung des Verbraucherpreisindexes als Methode zur jährlichen Anpassung der Mieten, die Kontrolle der Mieten in Gebieten mit hoher Nachfrage oder die Änderung der Verfahren für Zwangsräumungen, Zwangsvollstreckungen und Versteigerungen von Vermögenswerten in prekären Situationen.
Darüber hinaus regelt das neue Wohnungsgesetz unter anderem Zwangsräumungen, Beihilfen für den Zugang zu Wohnraum, die Schaffung eines öffentlichen Bestands an erschwinglichen Wohnungen, den Umgang mit leerstehenden Immobilien und die Begrenzung der Mietpreise.
Im Folgenden fassen wir einige der wichtigsten Neuerungen des neuen Wohnungsgesetzes zusammen.
Außerordentliche Begrenzung der jährlichen Anpassung der Miete in Wohnungsmietverträgen
Bis zum 31. Dezember 2023 darf die Verlängerung von Mietverträgen gemäß dem Königlichen Gesetzesdekret 6/2022 eine Erhöhung von 2 % nicht überschreiten. Das neue Wohnungsgesetz sieht Folgendes vor:
- Im Jahr 2023: Bei Verträgen, die dem LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos; Gesetz über städtische Mietverhältnisse) unterliegen, haben Vermieter und Mieter die Möglichkeit, die Miete jährlich neu zu verhandeln. Wenn keine Einigung erzielt wird, entspricht die maximale Erhöhung der jährlichen Veränderung des Wettbewerbsgarantieindex zum Zeitpunkt der Anpassung einer Obergrenze von 2 %.
- Im Jahr 2024 beträgt die maximale Mieterhöhung 3 % für Großvermieter (natürliche oder juristische Personen mit mehr als 10 Wohnimmobilien oder einer bebauten Fläche von mehr als 1.500 m², ausgenommen Garagen und Lagerräume).
Darüber hinaus ist das Nationale Statistikinstitut (INE) befugt, bis zum 31. Dezember 2024 einen neuen Referenzindex festzulegen, der den Verbraucherpreisindex als Indikator in Mietverträgen ersetzt.
Diese Maßnahmen wirken sich auf alle Mietanpassungen in Mietverträgen für Wohnraum aus, unabhängig davon, ob diese in einem angespannten Wohnungsmarktgebiet liegen oder nicht.
Ausweisung von angespannten Mietmärkten
Die zuständigen Behörden können Gebiete als angespannte Mietmärkte ausweisen, wenn eine der beiden folgenden Voraussetzungen erfüllt ist:
Die durchschnittlichen Wohnkosten übersteigen 30 % des durchschnittlichen Haushaltseinkommens.
Der Kauf- oder Mietpreis ist in den letzten 5 Jahren um mindestens 3 Punkte über den regionalen Verbraucherpreisindex gestiegen.
Die Ausweisung eines angespannten Gebiets ermöglicht unter anderem die Änderung der Verlängerung von Mietverträgen für Wohnraum und die Einführung von Sonderverlängerungen.
Wenn die vorgesehenen Bedingungen erfüllt sind, muss die Verwaltung ein Gebiet ausdrücklich als angespannten Wohnungsmarkt ausweisen. Diese Ausweisung gilt zunächst für drei Jahre und kann jährlich verlängert werden. Innerhalb dieses Gebiets können Mietverträge nach Ablauf der obligatorischen oder stillschweigenden Verlängerungsfrist um bis zu drei Jahre außerordentlich verlängert werden. Der Vermieter, unabhängig davon, ob er ein Großvermieter ist oder nicht, ist verpflichtet, die Verlängerung zu akzeptieren, es sei denn, es wurden andere Bedingungen vereinbart oder er hat mitgeteilt, dass er die Wohnung für den eigenen Gebrauch oder den Gebrauch durch Verwandte ersten Grades oder Adoptivkinder oder durch den Ehepartner im Falle einer rechtskräftigen Trennung, Scheidung oder Nichtigerklärung der Ehe benötigt, oder es wird ein neuer Vertrag mit Mietbeschränkungen unterzeichnet.
Das staatliche Gesetz definiert den Begriff Großgrundbesitzer als natürliche oder juristische Person mit mehr als zehn Wohnimmobilien oder einer bebauten Fläche von mehr als 1.500 m² für Wohnzwecke, ausgenommen Garagen und Lagerräume. In Gebieten mit angespannter Lage können die autonomen Regionen diesen Schwellenwert auf 5 oder mehr Immobilien senken.
Der Eigentümer trägt die Kosten für die Immobilienverwaltung und die Vertragsabwicklung
Das neue Gesetz sieht vor, dass die Kosten für die Immobilienverwaltung und die Vertragsabwicklung vom Vermieter oder Eigentümer der Immobilie zu tragen sind.
Mindestinformationen bei Kauf und Vermietung von Wohnraum
Personen, die am Kauf oder der Miete einer Wohnung interessiert sind, können vor Abschluss des Geschäfts unter anderem folgende Informationen anfordern:
- Identität des Verkäufers oder Vermieters
- Wirtschaftliche Bedingungen des Geschäfts
- Wesentliche Merkmale der Wohnung und des Gebäudes
- Rechtliche Informationen über die Immobilie, unter anderem
Zwangsräumungen und Zwangsvollstreckungen
Das Zwangsräumungsverfahren für sozial schwache Haushalte wird verbessert, indem die Kommunikation zwischen der Justizbehörde und den Sozialdiensten sichergestellt wird. Es wird gewährleistet, dass die Sozialdienste den Betroffenen vor einer Zwangsräumung Wohnraumlösungen anbieten. Darüber hinaus werden Fristen für die Aussetzung von Zwangsräumungen in prekären Situationen festgelegt und objektive Kriterien zur Definition dieser Umstände eingeführt.
Ab dem 30. Juni 2023 ist die Wiederaufnahme von wegen COVID-19 ausgesetzten Räumungsverfahren auf ausdrücklichen Antrag des Klägers zulässig. Handelt es sich bei dem Kläger um einen Großgrundbesitzer, muss er nachweisen, dass das von der zuständigen Behörde vorgeschriebene Schlichtungs- oder Vermittlungsverfahren durchgeführt wurde.
