Immobiliensuche und Immobilienkauf in Spanien

In der heutigen Zeit erfolgt die Suche nach Immobilien in Spanien fast hauptsächlich über das Internet. Die beiden Portale www.idealista.com und www.fotocasa.es sind dabei wohl die Marktführer.

Neben der Suche im Netz gibt es auch zahlreiche Immobilienberater und Makler. Hierbei gibt es jedoch einige Punkte, die es zu beachten gilt:

  • Die Frage der Bezahlung des Maklers sollte vorab zwischen den Parteien abgeklärt werden (grds. ist der Verkäufer einer Immobilie der Zahlende, die Kosten werden aber häufig in Verträgen auf den Käufer abgewälzt)
  • Es sollte immer mit einem Makler zusammengearbeitet werden, der den lokalen Markt gut kennt
  • Bei Vertragsschluss unter Einbeziehung eines Maklers ist Vorsicht geboten, da er die Anzahlung auf eine Immobilie häufig im Namen des Verkäufers selbst einzieht
  • Privatschriftliche Verträge sind im spanischen Recht voll wirksam, weshalb diese rechtlich und steuerlich genau zu prüfen sind.

Um an einer Immobilie wirksam Eigentum zu erwerben, bedarf es neben einem Kaufvertrag zwischen den Parteien auch der Besitzesübergabe (bspw. durch Übergabe der Wohnungsschlüssel). Im Kaufvertrag regeln die Parteien die gegenseitigen Rechte und Pflichten. Zum gültigen Erwerb einer Immobilie sind eine notarielle Beurkundung und ein Grundbucheintrag aber nicht erforderlich.

Obwohl das Eigentum an den Erwerber übergegangen ist, kann sich der neue Eigentümer nicht auf den Gutglaubensschutz berufen und es besteht noch keine Sicherheit gegenüber Dritten. Erst der Grundbucheintrag gewährt diese Rechte. Deshalb ist es in Spanien gängige Praxis den Kaufvertrag notariell beurkunden zu lassen und danach den neuen Eigentümer ins Grundbuch einzutragen.

Voraussetzungen für die notarielle Beurkundung

  • Der Kaufpreis ist gegen Ausfertigung der notariellen Urkunde, d.h. bevor man die Sicherheit durch den Grundbucheintrag erlangt, zu zahlen. Besitz und Eigentum gehen wie oben erwähnt bereits vor dem Grundbucheintrag über, der folglich nur deklaratorische Wirkung hat
  • Das königliche Dekret 253/2013 verpflichtet die Hauseigentümer beim Verkauf oder Vermietung einer Immobilie ein Energiezertifikat vorzulegen. Damit soll die Energieeffizienz der Immobilie sichergestellt werden.

Voraussetzungen für den Grundbucheintrag

  • Private Verträge sind in Spanien nicht eintragungsfähig, weshalb eine notarielle Beurkundung vorausgesetzt ist
  • Außerdem setzt der Grundbucheintrag den Nachweis der Begleichung sämtlicher Steuerschulden voraus.

Dieser Beitrag ist nicht als Rechtsberatung zu verstehen

Karl H. Lincke

Abogado & Rechtsanwalt Karl H. Lincke ist Partner der Kanzlei Mariscal Abogados und mit Spezialisierung auf Mergers & Acquisitions, Gesellschaftsrecht, TMT-Recht und Immobilienrecht. Arbeitssprachen: Deutsch, Englisch und Spanisch. Wenn Sie weitere Fragen haben Kontaktieren Sie uns.