Objekterwerb in Spanien: das spanische Steuerrecht

Voran ist auf die allgemeine Unsitte hinzuweisen, den notariellen Vertrag nur über einen Teilbetrag des vereinbarten Kaufpreises auszufertigen. Die Steuerbehörden nehmen u. U. eine Anpassung des Betrages an den wirklichen Gegenstandswert vor. Der Käufer sollte daher schon bei Vertragsverhandlung darauf bestehen, daß in der notariel­len Urkunde der volle, tatsächlich zu entrichtende Preis aufgenommen wird. Die damit verbundene höhere Steuerbelastung zahlt sich aber spätestens beim Wiederverkauf des Grundstücks aus.

Grundsteuer

Die laufenden Grundsteuern betragen 20% des Kataster-Ertragswertes. Darauf kann noch eine ganze Reihe von lokalen Zuschlägen erhoben werden.

Umsatzteuer

Der Umsatzsteuersatz beträgt grundsätzlich 4 %, 7 % oder 16 % (Regelfall).

Die durch den Immobilienerwerb angefallene  Umsatzsteuer ist abzugsfähig, wenn das Immobiliengeschäft mit dem Gesellschaftszweck übereinstimmt. In welchem Zeitraum die Umsatzsteuervoranmeldungen abzugeben sind, hängt vom Geschäftsumfang der Gesellschaft ab. Entweder monatlich oder trimestral.

Wenn der Unternehmer nicht in Spanien ansässig ist, kann er die Rückerstattung der bei Immobilienerwerb angefallene Mehrwertsteuer beantragen (vgl. EU Verordnung Nr.: 77/388)

Erwerbssteuer

Von der Körperschaftssteuer für in Spanien niedergelassene Gesellschaften ist die Besteuerung nicht in Spanien niedergelassener Gesellschaften – auch wenn sie hier über eine feste Betriebsstätte verfügen – zu unterscheiden. Für in Spanien niedergelassene Gesellschaften gilt: die Bemessungsgrundlage bildet der Bilanzabschluss der Gesellschaft; der Steuersatz beträgt 30 bis 35 %; die Steuerzahlung ist am letzten Tag des Besteuerungszeitraums fällig, der dem Rechnungsjahr der Gesellschaft entspricht.

Einkommenssteuersatz

Der derzeitige Einkommensteuersatz beträgt grundsätzlich 35 %. Der Einkommenssteuersatz beträgt für nicht in Spanien Ansässige 25 % der insgesamt erwirtschafteten Miet- und Pachterträge.

Immobilieninvestitions-Gesellschaften haben einen Steuersatz von 1 %.

Auch Spanien kennt den Begriff des Einheitswerts (valor catastral) der bei Vermögens- und Ein­kommenssteuer sowie Gemeindeabgaben zugrundegelegt wird. Es ist davon die Rede, jeglichen Grundbesitz zu erfassen und den Katasterwert erheblich zu erhöhen. Mit der Erhöhung der Kata­sterwerte (allmähliche Anpassung an den Marktwert) sowie steigendem Einsatz der Datenverarbei­tung steigt der Steuerdruck. Vor falschen Angaben kann nur gewarnt werden.

Wertzuwachssteuer

Die kommunale Wertzuwachssteuer (plus valía) beläuft sich auf bis zu 40 % der Differenz zwischen ursprünglichem Erwerbspreis und Verkaufspreis. Nach 30 Jahren erfolgt eine Schätzung des Ausgangswertes.

Eine Besonderheit besteht darin, daß nach dem Gemeindeverwaltungsgesetz die Wertzu­wachssteuer zwar grundsätzlich der Verkäufer zu tragen hat, diese aber auf den Käufer abgewälzt werden kann. Oft lehnen die Grundbuchämter die Eintragung ab, wenn nicht die Bezahlung dieser Steuer nachgewiesen wurde. Es handelt sich hierbei nicht um eine steuerliche Gesamtschuldner­schaft, sondern um eine eigenartige gesetzliche Konstruktion, die das Grundstück als Faustpfand und den Käufer als stellvertretenden Schuldner betrachtet.

Der Käufer steht damit vor der Schwierigkeit, u. U. vom Verkäufer den Betrag auf gerichtlichem Wege zurückfordern zu müssen. Es ist daher empfehlenswert, schon vertraglich zu vereinbaren, daß der Verkäufer die Wertzuwachssteuer zu tragen hat. Kommt der Verkäufer dem nicht nach, kann auf Vertragsverletzung geklagt werden. In diesem Fall hat er auch die ganzen Gerichtskosten zu tragen. In Katalonien ist es üblich, daß der Käufer diese Steuerlast übernimmt.

Steuervertreter

Falls sich die Gesellschaft in Spanien mittels einer festen Betriebsstätte geschäftlich betätigt, muss ein Steuervertreter benannt werden.

Die für einen nicht ansässigen ausländischen Grundstückseigentümer bisher bestehende Pflicht, ei­nen Zustellungsbevollmächtigten zu benennen, der gleichzeitig für die Steuerschulden haftet, ist seit dem 1.1.1994 für Eigentümer von lediglich einer Wohnung entfallen, wenn diese Wohnung als Zu­stellungsanschrift angegeben wird.

Die spanischen Steuerbehörden sind nach den Richtlinien der hiesigen Steuergesetzgebung nicht verpflichtet, den im Ausland ansässigen Grundeigentümern Bescheide über Steuerforderungen zu übersenden.

Grundstückseigentümer sollten für die Begleichung der laufenden Kosten (Abgaben, städtische Steuern, Telefon, Strom, Gas, Wasser, Bewirtschaftung der Gemeinschaftsanlagen, Hausverwaltung etc.) ein Konto bei einer Bank in Spanien unterhalten; Abbuchungsverfahren ist hier üblich (Kostendeckung beachten!). Oft werden Zwangsversteigerungsverfahren wegen relativ geringfügi­ger Forderungen in Unkenntnis des Eigentümers eingeleitet.

In Spanien ist es üblich, daß Immobilienbesitz durch sog. Gestorías (Verwaltungsbüros) verwaltet wird, die sich um Steuererklärungen, Abgabenzahlungen, Behördengänge etc. kümmern. Die Beauftragung eines gestors ist grundsätzlich zu empfehlen.

Steuernummer

In Spanien eingetragene Gesellschaften sowie Betriebsstätten haben die Steuernummer innerhalb der auf die Gesellschaftsgründung bzw. Errichtung der Betriebsstätte folgenden 30 Tage zu beantragen. Für nicht in Spanien niedergelassene Gesellschaften gilt dies, sobald sie ihre Geschäftstätigkeit aufnimmt. Die Steuernummer ist jeweils beim Finanzamt des Steuerdomizils zu beantragen.

Damit der ausländische Immobilienerwerber jedoch seinen (beschränkten) Steuerpflichten nachkommen kann, muß er bei der örtlichen Ausländerbehörde eine Ausländersteuernummer (N.I.E., Numero de Identificación para Extranjeros) beantragen.

Reinvestition

Es kann 20 % des Erlöses durch den Immobilienverkauf abgesetzt werden, wenn in eine andere Immobilie reinvestiert wird.

Diese Art der Transaktion muss innerhalb von drei Jahren realisiert werden, sonst verfristet der zuvor erwähnte Anspruch.

Dieser Beitrag ist nicht als rechtliche Beratung zu verstehen

Karl H. Lincke

Karl H. Lincke, Partner der Kanzlei, hat Rechtswissenschaften studiert und ist auf Mergers & Acquisitions, Gesellschaftsrecht und TMT spezialisiert. Arbeitssprachen: Spanisch, Deutsch und Englisch. Bitte zögern Sie nicht Karl Lincke zu kontaktieren, wenn Sie eine Anfrage diesbezüglich stellen möchten.